Deweloper, mur oporowy, legalizacja

Dzień dobry

Około dwóch lat temu kupiłem połówkę bliźniaka od dewelopera na osiedlu 6 domków. Deweloper podczas wykonywania osiedla podniósł teren w efekcie czego między dwiema sąsiadującymi działkami powstał mur do poziomu gruntu na działce naszego osiedla, na sąsiedniej działce największa różnica wysokości wynosi około 1.5m. Mur zapobiega osunięciu się ziemi na sąsiednią działkę. Od zabudowań do muru jest około 4m. Na mur nie ma żadnego pozwolenia na budowę, nie ma tez żadnej dokumentacji która dowodzi istnienia muru.

Naturalnym krokiem byłoby zgłoszenie tego do nadzoru budowlanego, tylko mur należy do mnie i moich sąsiadów. Jesteśmy jego właścicielami i to na nas spadnie ciężar legalizacji, ekspertyzy, ewentualnej rozbiórki czy wykonania projektu oraz zbudowanie muru od nowa. Jak już się zdążyłem dowiedzieć sama legalizacja tego przedsięwzięcia to koszt około 125k PLN. Nie ukrywam że jest to dla mnie i sąsiadów dużo pieniędzy, do tego może dojść koszt remontu, ekspertyzy etc.. Czy jesteśmy w stanie przerzucić ten koszt na dewelopera? Czy można go pociągnąć do odpowiedzialności? Czy musimy z własnej kieszeni sfinansować to wszystko i ubiegać się o odszkodowanie drogą sądową? Postępowanie sądowe ma tą wadę, że może zająć bardzo dużo czasu. Jaka byłaby najszybsza i najlepsza ścieżka postępowania w takim przypadku? Czy jest jakiś przepis chroniący kupującego przed takimi praktykami?

Pozdrawiam i z góry dziękuję za pomoc
Michał

Dzień dobry Michapi.

Zgłoś to do Rzecznika Praw Konsumenta i poproś o radę dotyczącą kwestii odpowiedzialności finansowej.

W przypadku legalizacji samowoli budowlanych po 1 stycznia 1995 r. i nie później niż 20 lat temu lub budowy trwającej, nadzór budowlany na podstawie art.48 ust.1 PB (PB - ustawy Prawo Budowlane) postanowieniem wstrzymuje budowę. Wstrzymanie następuje również po zakończeniu budowy. Informuje o możliwości złożenia wniosku o legalizacji oraz konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej w celu uzyskania decyzji o legalizacji.
Właściciel na podstawie art.48a PB, w terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia o wstrzymaniu budowy, może złożyć wniosek o legalizacji.
W przypadku złożenia niniejszego wniosku, nadzór budowlane na podstawie art.48b PB, nakłada obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych, w terminie nie krótszym niż 60 dni.
Po złożeniu dokumentów legalizacyjnych, nadzór na podstawie art.49 PB sprawdza kompletność dokumentów legalizacyjnych.
W przypadku wykonania postanowienia, o którym mowa w ust.1a, nadzór budowlany wydaje postanowienie o ustaleniu opłaty legalizacyjnej.
Po uiszczeniu opłaty legalizacyjnej nadzór budowlany na podstawie art.49 ust.4 PB wydaje decyzję legalizacyjną.

Dziękuje za szybką odpowiedź. Skontaktowałem się z rzecznikiem. Niestety rzecznik potwierdził moje przypuszczenia, że odpowiedzialność finansowa ciąży na właścicielu bo organ wydając decyzje wydaje ją podmiotowi który ma tytuł prawny. Co do inwestora można wystosować pismo z roszczeniem które rzecznik może pomóc przygotować z tytułu rękojmi za wadę prawną jaką jest ta samowola. Z takim pismem deweloper wiadomo może zrobić co chce, może odmówić i wtedy pozostaje tylko droga postępowania sądowego. Nie istnieją żadne przepisy które chronią finansowo w takim przypadku kupującego, jedynym wyjściem jest niestety sąd.

Pozostaje jeszcze dla mnie jedna istotna kwestia, mianowicie odpowiedzialność karna. Art. 90 PB opisuje sankcje karne możliwe do wyciagnięcia w stosunku do inwestora który dopuszcza się przestępstwa. Czy istnieje też możliwość wyciagnięcia konsekwencji w stosunku do właściciela „samowoli”? Pytam z tego względu gdyż zawiadomienie o popełnieniu przestępstwa powinien złożyć organ w tym wypadku PINB wskazując właściciela samowoli czyli de facto mnie. Czy PINB też wskazuje inwestora jako wykonawcę? Jak to w praktyce wygląda?

Oprocz tego, że mur wam przeszkadza to jaki jest z nim problem?

Mur sam w sobie nam nie przeszkadza, ale temat ten łączy się z innym tematem.

Teren osiedla jest nachylony, a różnica wysokości pomiędzy najwyższym i najniższym punktem wynosi ponad 4m. Tak się składa, że akurat moja działka jest tą najniżej położoną i podczas dużych opadów woda z całego osiedla jest skierowana na moją działkę. Podczas kupowania zainteresowałem się tym tematem i kierownik budowy wytłumaczył mi, że osiedle jest wyposażone w kanalizację deszczową z odprowadzeniem do kanału burzowego oraz wykonane są studnie chłonne. Na terenie mojej działki znajduje się wpust do kanalizacji deszczowej oraz studnia chłonna. Są jeszcze 3 inne wpusty w innych częściach osiedla. Jak się szybko okazało właśnie podczas dużych opadów kanalizacja burzowa zamiast wodę odbierać to wodę cofa w efekcie czego przed moim domem powstaje małe jezioro (wody na najniżej położonym punkcie jest około po kolana). Poprzez drzwi garażowe woda sączy się powoli do garażu, na szczęście wejście do domu jest trochę wyżej. Na kanalizację deszczową też nie ma żadnych dokumentów, nie ma żadnego projektu drogi wewnętrznej która jest w całości wybrukowana ani żadnych obliczeń dotyczących odprowadzania wody, w sumie jedyne dokumenty które są dotyczą kanalizacji sanitarnej, sieci wodociągowej oraz przyłączy gaz, prąd oraz projekty budowlane poszczególnych domów na osiedlu. Temat jest zgłoszony do PINB, czekamy obecnie na ekspertyzę dotyczącą odwodnienia której obowiązek zlecenia został nałożony na dewelopera.

Cały problem muru jest taki, że woda się przez niego przelewa na sąsiednią działkę. Do tego podczas silniejszych opadów, woda po prostu jak przez sitko wylatuje po drugiej stronie muru tak jakby ktoś miejscami porobił w nim dziury - woda pod ciśnieniem przez ten mur leje się poniżej poziomu naszego gruntu na sąsiednią działkę oprócz tego, że się przelewa. Wątpliwości jakie to budzi z naszej strony są takie, że nie wiemy czy ten mur jest wykonany zgodnie ze sztuką, czy jest to mur oporowy, czy nie zagraża naszemu bezpieczeństwu. W odległości ok 1 - 1.5m od muru mam wybrukowane miejsce parkingowe przez dewelopera. Co by się stało, jakby ten mur nie wytrzymał oporu jaki stawia mu naturalnie ziemia, do tego nasączona wodą pod korek? Co by się stało jakby dodatkowo zaparkowane auto spłynęło na sąsiednią działkę?

Na sąsiedniej działce w perspektywie miesiąca zacznie się budowa innego osiedla, wszystkie roszczenia naturalnie spadną na nas jako właścicieli nieruchomości.

Próbowałem dogadać się z deweloperem przez około 2 lata. Wyglądało to tak, że przez ten czas została wyczyszczona kanalizacja deszczowa bo podobno był jakiś zator. Następnie zostały porobione odwierty w ziemi na głębokość około 1,5m. Kierownik budowy nazwał to studniami chłonnymi, na całym osiedlu wykonał takich instalacji około 20. Miało to rozwiązać problem. Przez około dwa lata zostały wykonywane jakieś kosmetyczne prace które miały sprawę według dewelopera rozwiązać, a w moim odczuciu miały po prostu przeciągnąć temat najdłużej jak się da. Do zalewania dochodzi pare razy w roku, żadna z prac wykonanych przez dewelopera nie zmniejszyła skali zalewań. Oczywiście posiadam pełną dokumentację zdjęciową wykonywanych prac oraz zmian jakie zaszły w tym czasie w toku prac dewelopera. Obecnie deweloper ignoruje moje reklamacje, uznając, że temat jest rozwiązany.

Przy okazji wizji lokalnej przeprowadzonej w lutym przez PINB wyszedł temat rzekomego muru oporowego i braku jakichkolwiek dokumentów potwierdzających jego istnienie, jednak nie ma jeszcze oficjalnego zgłoszenia do PINB dotyczącego tej sprawy. Oczywistą przeszkodą jest kwota legalizacji która będzie ciążyła na nas (właścicielach nieruchomości), tutaj muszę dogadać się w jakiś sposób z sąsiadami w kwestiach finansowych bo chyba nie ma innej możliwości...

Żeby nie być gołosłownym załączam parę zdjęć wody i muru. Posiadam dużo filmów i zdjęć większości zdarzeń.

Na podstawie tego co napisał Michapi, widać wyraźnie, że zasadniczym problemem jest zalewanie działki przez wody opadowe oraz brak dokumentacji projektowej muru oporowego.
Brak pozwolenia na budowę muru oporowego jest dodatkowym kłopotem dla Inwestora, w przypadku późniejszych problemów technicznych z murem oraz jest wadą prawną w razie późniejszej chęci sprzedania domu z działką.
Brak projektu muru oporowego stwarza dodatkowy problem. Nie można bowiem przeanalizować tego projektu aby stwierdzić, czy mur został zaprojektowana w sposób bezpieczny. Niemniej jednak istnienie projektu również nie daje właścicielowi 100% pewności, ponieważ deweloper w ramach oszczędności, mógłby przecież wykonać mur nie zgodnie z niniejszym projektem.
W przypadku uszkodzenia muru oporowego, osuwiska itp.,:
Jeśli mur oporowy był wykonany zgodnie z projektem, odpowiedzialnym za katastrofę budowlaną będzie projektant.
Jeśli mur oporowy był wykonany niezgodnie z projektem to odpowiedzialanymi są: kierownik budowy oraz deweloper.

Czy na pewno nie opracowano projektu muru oporowego?
Sprawdzałeś projekt zagospodarowania działki? Czy możesz zamieścić na forum „mapę” z projektu zagospodarowania działki? Może na planie zagospodarowania działki został jednak wrysowany mur oporowy z odnośnikiem do odrębnego opracowania/tomu?

Jasne, zamieszczam mapę zasadniczą. Jest dostępna pod tym linkiem.

Zgadza się, zasadniczym problemem jest zalewanie działki, jednak sprawa jest już prowadzona przez PINB stąd moje pytanie o owy mur oporowy i koszta jakie będziemy musieli ewentualnie ponieść podczas procesowania tej sprawy.

Jako ciekawostkę dodam, że termin przedłożenia ekspertyzy dot. odwodnienia upływa 10.04.2022, a do tej pory żadna osoba na wizję/pomiary się u nas przed domem nie pojawiła.

Szukam wszystkich możliwych rozwiązań prawnych, żeby móc tą sprawę jak najszybciej rozwiązać i pchnąć ją do przodu, tak żeby nie utknąć z problemem na wiele lat...

Dziękuję za udostępnienie planu zagospodarowania terenu. Faktycznie w PZT nie uwzględniono muru oporowego.
Wiry są 30 km od mojego domu. Mieszkam bowiem w Siekierkach Wielkich. Czy Twój dom jest przy Malwowej 19?
Jestem projektantem konstrukcji budowlanych. Dlatego w sprawach doradzania rozwiązań prawnych za dużo Tobie już nie napiszę. Lepiej skontaktuj się z doświadczonym w tym zakresie radcą prawnym, np. Panem Piotrem Stawińskim.
Natomiast patrząc na profil wysokościowy, lokalizacja Twojego domu jest fatalna.
Jak wyglądało na Twojej działce po ulewie 22 czerwca 2021?

Też jestem bardzo ciekawy jakie będą wnioski ekspertyzy odwodnia terenu. Jak ją już będziesz miał to prześlij mi ją proszę na adres prywatny w PDF.

Zgadza się, w tej osi profil jest bardzo niekorzystny, natomiast w osi prostopadłej nie jest już taki najgorszy jak mogłoby się wydawać. Prowadząc obserwacje podczas ulewnych deszczy można nawet odnieść wrażenie, że to nie woda spływająca z okolicznych terenów sama w sobie jest problemem tylko ta nieszczęsna kanalizacja która została wykonana w sposób skandaliczny. Mogę Ci podesłać filmik jak to wygląda podczas deszczu z kamerki przydomowej. Mój dom mieści się przy numerze 21. Nie wiem czy profil wysokościowy jest aktualny ponieważ deweloper zmieniał ukształtowanie terenu, nie mam pojęcia czy zostało to poprawnie zaudytowane.

Jeżeli chodzi o ekspertyzę, nie wiem czy się jej szybko doczekam. Powinien tutaj u nas się ktoś pojawić żeby zrobić audyt tego co jest. A potrzebny jest przecież jeszcze czas na obliczenia, opracowanie etc. Termin jak wspominałem mija 10.04.

Niestety im dalej w las tym pojawia się coraz więcej wątpliwości. Czy domy zostały posadowione na odpowiedniej wysokości zgodnie z projektem? Dlaczego nikt nie przemyślał kwestii odwodnienia osiedla skoro w projekcie budowlanym w dziale badania gruntów jasno jest określone, że gleba jest słabo przepuszczalna i składa się głównie z glin twardoplastycznych. Projektant natomiast chyba nie biorąc pod uwagę ukształtowania terenu proponuje aby wody opadowe były rozprowadzone po terenie działek czyli po prostu do ogródka. O jakiś rurach drenażowych czy jakichkolwiek innych rozwiązaniach nie było w ogóle mowy, próbowałem podejmować te tematy z inwestorem, żeby poprawić naszą sytuację lecz bez żadnego efektu. W szczególności jeżeli chodzi o cofającą się wodę z wpustów w mojej działce i przed bramą wjazdową na moją część działki.

Co ciekawe na północny wschód od naszego osiedla dwie działki dalej leży osiedle położone jeszcze niżej od naszego i tam taki problem nie występuje. Pomiędzy tym osiedlem i naszym ma powstać nowe osiedle paru domków o którym wspomniałem wcześniej.

Pytałeś jak to wyglądało po ulewie z czerwca, dokładnie tak samo jak na załączonych wcześniej zdjęciach. Zawsze wygląda to dokładnie tak samo. Mogę podesłać filmik na priv.

Na drugim, prostopadłym profilu wysokościowym widać, że teren jest ze spadkiem w stronę północno-wschodnią.

Jeśli Twój dom znajduje się przy Malwowej 21 to poziom wykończonej posadzki na parterze powinien znajdować się według projektu budowlanego na rzędnej 77,75 m npm. Niniejsza rzędna posadzki na parterze może być szybko sprawdzona przez Geodetę.

Dziękuję za przesłanie zdjęć. Zwłaszcza na tym zdjęciu widać jakie jest źródło podtopień.

Michapi sprawa jest kiepska ale nie możesz mieć teraz pretensji do projektanta i calej reszty. Kupując dom od dewelopera niejako zgadzasz się w ciemno na cały projekt budowlany, posadowienie i wykonanie. Projekt odwodnienia zapewne na etapie kupowania też był do wglądu. Rozumiem, że przed zakupem tego wszystkiego nie analizowaleś?
Ja nie twierdzę, że deweloper jest bez winy ale jak wyobrażasz sobie teraz rozwiązanie sprawy. Zostaje jedynie droga sądowa bo w momencie przekazania wlasności na nowego właściciela deweloper raczej nic nie zrobi. PINB jakiś raport wyda ale ekspertyzy na swoj koszt też nie zrobią.

@Euro_tuned.

Michapi pisał przecież wcześniej, że na kanalizację deszczową nie ma żadnych dokumentów. Istniejąca kanalizacja deszczowa nie jest sprawna. Ponadto projekt budowlany nie zawiera projektu muru oporowego. Nie oczekuj też, że każdy kupujący będzie ekspertem budowlanym i sprawdzi, czy projektanci wszystkich branż dobrze zaprojektowali budynki i instalację kanalizacyjną. Nie wymagaj też od klienta, że sprawdzi czy deweloper wykonał to zgodnie z zatwierdzonym projektem. Przecież cześć prac została już zakryta.

Właśnie dlatego w swoim pierwszym poście zaproponowałem Michapi aby zgłosił się do Rzecznika Praw Konsumenta. Wbrew obiegowej opinii powielanej m.in. przez Euro_tuned konsument nie "zgadza się w ciemno na cały projekt budowlany, posadowienie i wykonanie".

euro_tuned, czyli sugerujesz, że kupując jakąś rzecz powinniśmy być ekspertami w danej dziedzinie? Na przykład kupując samochód powinniśmy przeanalizować jego projekt oraz wyciągnąć wnioski? Czy kupujący tylko dlatego, że kupuje jest winien? Przecież to jest absurd...

Kupując dom od dewelopera przez myśl mi nie przeszło żeby prosić kogoś o projekt muru oporowego czy o projekt kanalizacji deszczowej. Tak samo jak nie poprosiłem o projekt przyłączy etc. zainteresowałem się tematami według mnie ważnymi, czyli standardem wykończenia, czy w ogóle będzie wykonana kanalizacja deszczowa i jakimiś innymi rzeczami które z punktu widzenia szarego kupującego były dla mnie ważne. Kupując mieszkanie w bloku też byś się zainteresował projektem odwodnienia terenu, projektem wentylacji hali garażowej etc.? Czy prawo nie powinno chronić konsumenta przed właśnie takimi praktykami?

Jak nie mogę mieć pretensji do projektanta i całej reszty. To do kogo mam mieć pretensje? Przez myśl mi nie przeszło, że deweloper jako przedsiębiorca który "zna się" na budowie może w ten sposób władować kogoś na minę. Jak tu mieć do siebie pretensje, że się nie jest ekspertem w danej dziedzinie?

Projekt odwodnienia nie był do wglądu i nie jest ponieważ nie istnieje, tak samo jak projekt muru oporowego.

Obowiązek przygotowania ekspertyzy dot. odwodnienia został narzucony przez PINB na dewelopera.

Nie wiem w jaki sposób rozwiązać tą sprawę, dlatego zadałem pytanie na tym forum, żeby mądrzejsi ode mnie mogli wypowiedzieć się w temacie i może coś mi doradzić.

No ok, według mnie powinna się zapalić lampka przy zakupie patrząc na bardzo niekorzystne usytowanie działki ale teraz to już bez znaczenia.
W projekcie skoro nie ma nic o kanalizacji deszczowej to do czego teraz miałby się deweloper odnieść. Coś tam zrobili co słabo działa a pewnie uważają że i tak to więcej niż miało być skoro w projekcie nic nie było o tym. Tylko dlaczego urząd przepuścił taki projekt?
Nie probowaliście się dogadać z właścicielem sąsiedniej działki? Ich problem też dotyczy może przez ich teren jest gdzie odprowadzić wodę.

Om3k ja nie uważam, że każdy ma być ekspertem ale każdy może wezwać za opłatą eksperta przed zakupem.
Skoro konsument nie zgadza się w ciemno to jakie widzisz rozwiązanie skoro wszystko już stoi dawno zbudowane. Oprócz drogi sądowej nie widzę innego rozwiązania.

Właściciel sąsiedniej działki pojawił się dopiero w tamtym tygodniu. W sumie nie wiem na co miałbym się z nim dogadywać? Przecież znowu żeby zrobić to wspólnie musiałbym ze swojej kieszeni zapłacić za projekt, wykonawstwo oraz przekonać tego człowieka, żeby zmienił projekty swojego osiedla. Mógłbym spróbować zachęcić dewelopera, żeby spróbował rozwiązać tę kwestię z inwestorem z sąsiedniej działki, ale sądzę, że jest to raczej nierealne. Już nie raz jasno dano mi do zrozumienia, że to jest moja działka i mój problem i jak chce to mogę sobie iść do sądu.

Z braku postępu w rozwiązaniach ugodowych szukam po prostu rozwiązań prawnych. Szukam jakiegoś sposobu, żeby zachęcić dewelopera do rozwiązania tego problemu poza sądem, albo go chociaż do tego przymusić. Jednak coraz bardziej do mnie dochodzi, że po prostu nie ma innego rozwiązania jak sąd w tym przypadku i potrwa to jeszcze przynajmniej kilka lat ponieważ chyba nikt poważnie tego po stronie dewelopera nie traktuje.

Zanim jednak złożę pozew chcę zobaczyć jak rozwinie się sprawa z odwodnieniem zgłoszona do PINB. PINB wykona podobne działania jakie zleci sąd w początkowym etapie postępowania, tzn. ekspertyza z oceną sytuacji, a to może być przydatne podczas przygotowywania pozwu.

Pozostaje dalej kwestia odpowiedzialności karnej za samowolę budowlaną, czy ktoś z was mógłby mi przybliżyć jak to wygląda?