Dokumentacja geotechniczna ustalająca warunki gruntowo-wodne przed budową domu

Dzień dobry.

Jestem z rejonu Poznania.

Zostałam zobligowana przez urząd do wykonania dwóch dokumentów, tj.:
- opinii hydrogeologicznej aby ustalić czy mam wodę w działce (brak przyłącza wodociągowego do mojej działki)
- dokumentację geotechniczną ustalającą warunki gruntowo-wodne.

Czy urząd może zażądać wykonania takich dokumentów warunkując, że nie wyda warunków, pozwolenia na budowę jeśli nie udowodnię źródła widy dla potrzeb budowy i następnie dla potrzeb codziennych?
Sprawdzałam w prawie, podobno potrzebę wykonania dokumentacji (opinii) geotechnicznej dla każdej kategorii budynku warunkuje Rozporządzenie Ministra Środowiska z dnia 18 listopada 2016 r. w sprawie dokumentacji hydrogeologicznej i dokumentacji geologiczno-inżynierskiej.

Jak to jest?

Cześć.

Tak, spotkałem się z tym, że miejscowe urzędy proszą o sporządzenie opinii przez specjalistę - np. opinii hydrogeologicznej - celem udowodnienia czy masz dostępność wody podziemnej (czytaj możliwość wykonania studni kopanej czy wierconej - głębinowej) w ramach nieruchomości na której chcesz się budować a następnie mieszkać. Wydaje mi się że najwięcej tego rodzaju tematów pojawiało się z rejonu Kórnika, ale pamiętam również, że podobnie działo się w rejonie Wągrowca, Skoków (??)... Nie pamiętam teraz dokładnie.

W kwestii dokumentacji geotechnicznej dla potrzeb realizacji posadowienia budynku jednorodzinnego... Zaobserwowałem dużo dezinformacji w Internecie. Szczególnie na portalach handlujących projektami domów (Extradom etc.). Autorzy wpisów rozpisują się o tym, że budynki jednorodzinne nie wymagają żadnego rozpoznania etc.

Największe zmiany wprowadziła nowelizacja ustawy Prawo budowlane (zdaje się z drugiej połowy 2022 r.). Wtedy to m.in. wprowadzono procedurę uproszczonej procedury legalizacji samowoli budowlanej, ograniczenie możliwości stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę lub pozwolenia na użytkowanie, zawężono definicję obszaru oddziaływania obiektu budowlanego, ale przede wszystkim wprowadzono zapis, że projekt architektoniczno-budowlany (jako załącznik) powinien zawierać opinię geotechniczną / dokumentację geotechniczną.
Każdy taki projekt powinien zawierać informacje na temat geotechnicznych warunków posadowienia projektowanego obiektu budowlanego. Oznacza to że w przypadku wszystkich inwestycji budowlanych, dla których uzyskiwane jest pozwolenie na budowę konieczne jest opracowanie opinii geotechnicznej.

Cytowane powyżej rozporządzenie informuje /paragraf 8/, że opinia geotechniczna powinna ustalać przydatność gruntów na potrzeby budownictwa oraz wskazywać kategorię geotechniczną obiektu budowlanego.

Kategorię geotechniczną ustala projektant obiektu budowlanego. Kiedy wymaga tego sytuacja, powinien on zlecić również wykonanie odpowiednich badań gruntu. Ich zakres wynika z kategorii geotechnicznej obiektu. Opinia geotechniczna jest wymagana w przypadku obiektów budowlanych wszystkich kategorii. Budynki jednorodzinne najczęściej zalicza się do I kategorii geotechnicznej, co nie zwalnia z potrzeby opracowania dokumentacji geotechnicznej (o czym rozpisują się "eksperci" na wszelkiego rodzaju portalach "branżowych").

Mam nadzieję, że rozwiałem Twoje wątpliwości, zapraszam oczywiście do poszerzenia swojej wiedzy i zapoznania się bezpośrednio z wykładnią prawną.

Zobaczyłam ten wpis i zdecydowałam się na rejestrację aby uzyskać pomoc...

Jesteśmy z moim partnerem przed zakupem działki.
Działka jest mocno porośnięta trawą, taką specyficzną, nie jak na łące, wysoką.
Kilka działek dalej przebiega rów (czy rzeczka), w którym jest sporo wody.
Kiedy chodzi się po działce to ma się wrażenie "miękkości". Nie wiem jak to opisać, ale wrażenie jest trochę takie jakby chodziło się po bardzo, bardzo twardym materacu albo po podłożu jaki czasem spotyka się na nowych placach zabaw.
W związku z nienajgorszą lokalizacją działki w okolicach Poznania, mój partner upiera się przy zakupie, natomiast ja mam mieszane uczucia.
W pobliżu są zlokalizowane domy ale jednak tutaj jest jakoś inaczej. Działka koło działki 526/38 w Sławicy koło Skoków.
Czy jest ktoś w stanie przynajmniej powiedzieć mi czy moje obawy są uzasadnione?

Bardzo dziękuję za pomoc!

Dzień dobry.

Dobrze, że podała Pani lokalizację oraz że w udało się ustalić dokładną lokalizację nieruchomości.
Dobrą praktyką jest, jeśli przed zakupem działki wykonamy rozpoznanie geologiczne, a najlepiej geotechniczne. Dlaczego dokonałem rozróżnienia (geologiczne / geotechniczne)? Rozpoznanie geologiczne to stwierdzenie występowania różnych genetycznie gruntów (organicznych, piaszczystych, gliniastych, ilastych etc.). Takie rozpoznanie pozwoli nam stwierdzić czy występują grunty powszechnie uznawane za wątpliwe / nienośne.
Natomiast rozpoznanie geotechniczne pozwala nam na określenie liczbowe stanu ww. gruntów czyli określenia np. jakim parametrem stopnia zagęszczenia charakteryzują się grunty piaszczyste czy jakim stopniem plastyczności charakteryzują się grunty spoiste (gliny, pyły piaszczyste, iły itd.). Ponadto zostanie przeprowadzona (w przypadku takiej możliwości) prognoza występowania zwierciadła wód podziemnych.

Pani spostrzeżenia są zasadne. Działka zlokalizowana jest w dolinie cieku łączącego dwa jeziora. W przypadku takich lokalizacji najczęściej mamy do czynienia z płytko występującym zwierciadłem wód podziemnych czemu towarzyszy bujny rozwój roślinności higrofilnej np. w postaci traw, turzyc etc. Przyrosty materii organicznej i jej coroczne obumieranie prowadzą do powierzchniowego nagromadzenia, co należałoby ustalić dla potrzeb planowania sposobu posadowienia. W dolinach cieków ponadto mamy często do czynienia z występowaniem torfów czy gruntów (piaszczystych) zawierających nierozłożoną część organiczną (Iom). W takim przypadku w trakcie realizacji prac związanych z rozpoznaniem geotechnicznym dokonuje się oceny procentowego (%) udziału nierozłożonej części organicznej w próbie gruntu. Od tego uzależnia się nazwę gruntu. Już 2-3% zawartość Iom stanowi niebezpieczeństwo dla potrzeb posadowienia bezpośredniego. W przypadku takich możliwości planuje się wymianę gruntu czy jego wzmocnienie czy też częściowe wybranie, zastąpienie kontrolowanym nasypem budowlanym etc.
Przypowierzchniowe występowanie martwej części organicznej (nasiąkniętej) może powodować zjawisko, które opisujesz jako "miękkość".

W związku z miejscem lokalizacji działki szczególnie istotnym byłoby przeprowadzenie rozpoznania geotechnicznego jeszcze przed zakupem nieruchomości (można w umowie przedwstępnej zawrzeć dalsze procedowanie zależnie od wyników opinii geotechnicznej). Koszty rozpoznania wraz z dokumentacją w porównaniu do potencjalnych strat (problemy z posadowieniem, wzmocnienia etc. i same koszty fundamentowania) są znikome.

Dobrze jeśli przekonałabyś partnera do sprawdzenia na co wydacie sporą kwotę pieniędzy.

W przypadku pytań / niejasności / pisz...

Dziękuję za tak obszerną informację

Czyli generalnie mogą prosić to czego wymagają.
Muszę jeszcze raz to wszystko przeczytać i przeanalizować

Chciałam bardzo podziękować za udzieloną pomoc.

Wiemy teraz jak podchodzić do naszej działki i co zrobić aby na spokojnie rozpoznać warunki gruntowo wodne na niej panujące.

Mam jeszcze jedno pytanie, nie związane z tematem ale wydaje mi się że w tym miejscu mogę uzyskać pomoc.

Czy urząd może odrzucić wniosek o warunki zabudowy czy nie wydać pozwolenia na budowę jeśli działka nie ma przyłącza wodociągowego?
Nasi sąsiedzi otrzymali taką odmowę i myślimy, że jeśli wystąpimy to również nasze dokumenty zostaną odrzucone. Co można zrobić w takiej sytuacji?

Dziękuję za pomoc!

Bardzo mi miło, że mogłem pomóc.

Odpowiadając na pytanie w kwestii odmowy wydania warunków zabudowy jest następująca.

Stosownie do art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (u.p.z.p.) jedną z przesłanek wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy jest wymóg, by istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu było wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Zgodnie z art. 61 ust. 5 u.p.z.p. warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Kolegium po raz drugi zwróciło organowi pierwszej instancji uwagę na treść § 26 ust. 1 r.w.t.b.* Zgodnie z tym przepisem, działka budowlana, przewidziana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi, powinna mieć zapewnioną możliwość przyłączenia uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i ciepłowniczej. Jednakże stosownie do § 26 ust. 3 r.w.t.b., w razie braku warunków przyłączenia sieci wodociągowej i kanalizacyjnej działka, o której mowa w ust. 1, może być wykorzystana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi, pod warunkiem zapewnienia możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody, a także zastosowania zbiornika bezodpływowego lub przydomowej oczyszczalni ścieków, jeżeli ich ilość nie przekracza 5 m³ na dobę.

Działka budowlana przewidziana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi powinna mieć zapewnioną możliwość przyłączenia uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i ciepłowniczej, a dla budynków wymienionych w § 56 – także telekomunikacyjnej. [art. 26, ust. 1 Dz.U. 2022 poz. 1225]

Zgodnie z § 26 ust. 3 oraz § 28 ust. 2 rozporządzenia, „w razie braku warunków przyłączenia działki przewidzianej pod zabudowę mieszkalną do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, dopuszcza się korzystanie z rozwiązań przewidujących indywidualne ujęcia wody, zastosowanie zbiorników bezodpływowych lub przydomowych oczyszczalni ścieków, a w razie braku możliwości przyłączenia do sieci kanalizacji deszczowej – odprowadzanie wód opadowych na własny teren nieutwardzony, do dołów chłonnych lub do zbiorników retencyjnych.

Mam nadzieję, że wyczerpałem temat.

Pozdrawiam serdecznie!

BARDZO DZIĘKUJĘ ZA OBSZERNE WYJAŚNIENIE !