Linia zabudow - jak to bedzie w tym orzypadku i co mozemy zrobic?

Drodzy Forumowicze,

Pomocy.

Nasza działka jest włożona pomiędzy dwie działki już zabudowane. Jedna z działek (poludniowa) posiada budynki przysunięte do drogi (z zachowaniem odpowiedni odległości od drogi powiatowej tj 10m). Druga działka, która graniczy z nami od północy posiada dom, który otrzymał zgodę na budowę w znacznej odległości od tej drogi - ok 50m.
Mam nadzieje ze zdjecie pogladowe i to, o co pytam zaladowalo sie jako zakacznik.

Tak zastany układ budynków spowodował uskok w istniejącej linii zabudowy.

Jeżeli postawilibyśmy się w linii zabudowy bliższej drogi to wylądujemy centralnie na podmokłym terenie z warunkami gruntowymi słabo nadającymi się do posadowienia budynku.
Jeżeli postawilibyśmy budynek w linii zabudowy zgodnej z budynkiem cofniętym, to zasłonimy mu południowe światło i będzie to o tyle bolesne dla sąsiada, że jego dom jest energooszczędny więc pogorszy my jego sytuację a konfliktów z sąsiadem nie chcemy.
Idealnie byłoby wycofać się jeszcze głębiej na odległość około 70 m od drogi co pozwoliłoby uniknąć złych warunków gruntowych i nie wkurzać sąsiadów.

W dalszej części postu wspomnę Jak wygląda miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego do tej działki .

Zanim to napiszę to uprzedzam, że nie bardzo wiemy, jak powinna teraz wyglądać linia zabudowy dla nowego domu.

Spotkaliśmy bardzo wiele opinii i widzieliśmy różne wyroki sądów w tej sprawie dlatego jesteśmy skołowani. Pomóżcie nam MERYTORYCZNIE (w tym paragrafami).

Dla nas idealnym rozwiązaniem byłaby wersja, w której nowy dom budujemy najgłębiej to jest 70 m od drogi i dzięki temu nikomu nie przeszkadzamy. Kolejny powód to, że część działki znajdująca się przy drodze jest regularnie przytapiana po większych deszczach i warunki gruntowe tam panujące nie są korzystne do posadowienia domu. Kolejny powód to odsunięcie się od drogi w taki sposób by Sąsiadowi z północy nie zasłaniać południowego słońca, które jest dla niego ważne (dom energooszczedny) a przy okazji daje nam to oddalenie od dość ruchliwej drogi i hałasu.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wspomina o tym, że to dzialka zabudowy zagrodowo-mieszkaniowej z możliwością usług. Wg MPZP zabudowa mieszkaniowa jest możliwa do 100 m wgłąb działki i że powinna być honorowana linia istniejącej zabudowy. Liczymy się z tym, że mogą nam nie pozwolić postawić budynku mieszkalnego tam gdzie wspominałem bo taki układ nie bardzo nawiązuje do istniejącej linii zabudowy - niemniej mieści się w górnej granicy wyznaczonej przez Urząd Gminy i mamy nadzieję że się zgodzą. Nadzieja to jednak za mało.

Potrzebujemy Waszej pomocy w trzech kwestiach:

1) Jeżeli nie pozwolą nam postawić domu tam gdzie go chcemy, to która wersja linii zabudowy jest poprawna od strony prawnej i zasad? Bliższa, czy dalsza? Sjosna, czy prosta (pokazałem to na zdjeciu). Oraz od od którego punktu granicy działko do którego punktu domu liczy się to dokładnie bowiem domy sąsiadów nie stoją równolegle do drogi więc nie wiemy wg Jakich punktów przejdzie granicą naszego.

2) Jakich argumentów można byłoby użyć by przekonać urzędników do tego aby pozytywnie przychyli się do naszego pomysłu postawienia domu najglebiej tj 70m.


3) Czy jeżeli zaplanowalibysmy 2 budynki, pierwszy budynek: Gospodarczy z elementem usługowym (MPZP dopuszcza takie budynki) w linii zabudowy jaką wskażecie za poprawną i drugi mieszkalny tam gdzie chcemy (70m) - do da się pogodzić to czego wymaga Urząd? Czyli budynkiem gospodarczym zachowamy linię zabudowy a mieszkalnym uciekniemy w głąb dopuszczalny przez MPZP. Czy też każą nam do drogi przysunąć mieszkalny a Gospodarczy ustawić za nim mimo ze ma usługi dla ludności?

Pomocy!
Merytorycznej pomocy!

Odpowiedź na wszystkie pytania powinna być zawarta w MPZP. Najważniejsza rzecz w tej sprawie to czy linia zabudowy jest określona jako "nieprzekraczalna" czy "obowiązująca". W większości przypadków skłaniałbym się ku tej pierwszej, chociaż w tym kraju wszystkiego można się spodziewać. Argumentem "za" jest również budynek sąsiada, który został wybudowany dalej od drogi. Tak czy siak, jak linia zabudowy jest nieprzekraczalna to mówiąc wprost - nie można budować bliżej drogi niż ta linia, ale można dalej. W związku z powyższym budowa w preferowanej odległości powinna być możliwa, oczywiście uwzględniając wspomniane maks. 100m.

Niestey MPZP nie odpowiada precyzyjnie na pytanie, do której linii mamy się równać (bo sąsiednie działki wyznaczają zupełnie inne, różne linie. Nie mówi też dokładnie co w przypadku dwóch obiektów, które stanowią razem zabudowę zagrodową, tj nie mówi czy bliżej drogi ma być mieszkalny, czy gospodarski budynek..

Poniżej cytuję MPZP:

Na obszarze planu obowiązują następujące podstawowe parametry i wskaźniki
dotyczące zabudowy i zagospodarowania terenu:
1) Nieprzekraczalna linia zabudowy na terenach przeznaczonych pod zainwestowanie:
a) dla dróg klasy „S” – 25 m,
b) dla dróg klasy „Z”– 10 m, [to nasz przypadek]
c) dla dróg klasy „L” – 6 m,
d) dla dróg klasy „D”– 6 m.
2) Na terenach zwartej zabudowy plan dopuszcza dostosowanie linii zabudowy
do istniejącej linii trwałej zabudowy o wysokości nie mniejszej niż 1,8 m.
3) Ogrodzenia w liniach rozgraniczenia dróg – do wysokości 1,8 m z dopuszczeniem
podmurówki do 0,6 m.
4) Maksymalna wysokość budynków mieszkalnych do dwóch kondygnacji, w tym
poddasze użytkowe.
5) Maksymalny kąt nachylenia dachu do 45o.
6) Głębokość traktu zabudowy mieszkaniowej przy drogach publicznych – do
100 m.)

Patrząc więc na zdjęcie, które zamieściłem w pierwszym poście kompletnie nie wiem, jak mam rozumieć punkt nr 2). Wydaje się, że słowo dopuszcza oznacza, że nie jest to obowiązek, więc nie muszę równać do żadnego z sąsiadów.

To co wiem na pewno, to, że bliżej jak 10 m od drogi nie mogę budowac (i super, bo nie chcę). Wiem, że najdalej mogę stawić obiekty do 100m od drogi.

Mój problem polega na tym, że były wyroki, mówiące, że jeżeli w linii zabudowy nastąpił uskok, to nowo-budowany budynek powinien być równany do budynku bardziej wycofanego. Tyllko czy to jest zasada stała? Czy zawsze TRZEBA tak robić?

Proszę przeczytajcie mój post pierszy jeszcze raz, popatrzcie na zdjęcia i napiszcie mi, jak w świetle powyższych zapisów MPZP odpowidzielibyście na moje pytania z postu 1.

PS: Im dłużej o tym wszystkim myślę, tym bardziej myślę o wstawieniu gospodarczego 20 m od drogi i mieszkalnego 80 m od drogi. Sąsiad jest na 50 metrach, więc tą metodą nie zasłonię mu widoku i nie będę (CHYBA) w kolizji z MPZP).

Jak Wy to interpretujecie? Gdzie mogę się stawiać?