Budowa bliźniaka na jednej działce

Opinie techniczne budynków i budowli, odbiory robót w imieniu Inwestora, Doradztwo techniczne, Nadzory inwestorskie, optymalizacja kosztów budowy.
felo86
Początkujący
Początkujący
Posty: 6
Rejestracja: 13 gru 2014, 14:53
Budowa bliźniaka na jednej działce

autor: felo86 » 13 gru 2014, 15:30

Witam wszystkich

Mam pytanie odnośnie interpretacji planu przestrzennego.
Czy można na jednej działce dobudować drugą część domu, tak by powstał bliźniak, gdy w planie działka jest przeznaczona pod budownictwo jednorodzinne? Plan miejscowy dopuszcza w tym miejscu budowę zarówno domów jednorodzinnych, bliźniaków jak i szeregówek. Wszelkie wskaźniki zostaną zachowane, jeżeli chodzi o dopuszczalną powierzchnie zabudowy. Wiem, że nie mogę działki podzielić na 2 odrębne, bo w planie są regulacje co do minimalnej powierzchni nowo wydzielanych działek, które to uniemożliwią. Chodzi o kwestie traktowania bliźniaka, bo de facto nie jest to dom jednorodzinny tylko dwurodzinny, a ma powstać na działce przeznaczonej pod zabudowę jednorodzinną.

Z góry dziękuje za odpowiedzi

xander119
Superużytkownik
Superużytkownik
Posty: 2490
Rejestracja: 16 sty 2014, 8:49
Re: Budowa bliźniaka na jednej działce

autor: xander119 » 14 gru 2014, 12:07

Dom wielorodzinny to taki co ma klatkę schodową i z niej wejścia do kilku lub więcej mieszkań.
Bliźniak/szeregowiec to dom jednorodzinny pod warunkiem że ma osobne wejścia.

felo86
Początkujący
Początkujący
Posty: 6
Rejestracja: 13 gru 2014, 14:53
Re: Budowa bliźniaka na jednej działce

autor: felo86 » 15 gru 2014, 20:53

Dzięki za odpowiedź

Mam też pytanie trochę z "innej beczki".
Chodzi o wskaźnik intensywności zabudowy. Czy są jakieś wytyczne odnośnie traktowania kondygnacji naziemnych które wlicza się do powierzchni tegoż wskaźnika. Czy na przykład przyziemie o niepełnej wysokości użytkowej (220) lub strych (przekształcony ewentualnie później w poddasze użytkowe mogą nie być wliczone jako kondygnacja? Czy są odstępstwa od tego wskaźnika w planach? Czy można tutaj liczyć na jakąś elastyczność urzędników? Szczególnie w sytuacji gdy w sąsiedztwie wyraźnie ten wskaźnik nie jest przestrzegany (możliwe że te domy były budowane przed uchwaleniem Planu Przestrzennego) a nawet na tej samej ulicy z tym samym przeznaczeniem (bud. jednorodzinne) przebudowano dom w blok kilkunasto -mieszkaniowy. Czy na podstawie tych "precedensów" można starać się o zwiększenie tego wskaźnika dla mojej działki o kilka/kilkadziesiąt procent?

xander119
Superużytkownik
Superużytkownik
Posty: 2490
Rejestracja: 16 sty 2014, 8:49
Re: Budowa bliźniaka na jednej działce

autor: xander119 » 16 gru 2014, 8:16

Nie słyszałem o czymś takim jak wskaźnik intensywności zabudowy. Może chodzi ci o powierzchnię biologicznie czynną działki..Co do tego to w planie jest wyraźnie określona maksymalna powierzchnia zabudowy i nie ma możliwości przekroczenia tego progu.
Za kondygnację nie jest uważane pomieszczenie które w świetle ma mniej niż 2 metry wysokości (albo 1,9 metra teraz nie pamiętam dokładnie).
Antresola też nie jest kondygnacją przy czym nie ma przepisu określającego jej wysokość w świetle.
Czyli możesz sobie zrobić poddasze wysokie na 2,3 m i go nie zabudowywać ścianami i klatką schodową a jak przyjdzie nadzór śmiało możesz się pochwalić że zrobiłeś sobie antresolę.
Miałem taką sytuację latem. Sąsiad towarzysz Psikuta doniósł do nadzoru że mam w budynku gospodarczym dwie kondygnacje. Przyszli pany z urzędu, pomierzyli powierzchnię zabudowy i wysokość-wszystko się oczywiście zgadza ze zgłoszeniem no i pytają o poddasze..Ja mówię hola hola pany-to jest antresola. Niee! To jest poddasze i dostaniesz pan nakaz rozbiórki albo 5 koła za legalizację.hehe no to ja miałem przygotowany już wydruk z definicją antresoli, przeczytałem im i zatkało kakao. Jeśli mam wydzielony obszar nad parterem i nie jest on podzielony żadną przegrodą budowlaną (nie ma ścian- tylko jedna powierzchnia) to jest to antresola. Miałem w razie czego plan B że jest to strych ale wtedy mogli by się przyczepić że strych ma ponad 2 metry :)

A co do tego przbudowywania domu w blok-albo było budowane na podstawie warunków zabudowy przed uchwaleniem planu a działka miała funkcję do rozwoju wielofunkcyjnego albo jest to samowola.

felo86
Początkujący
Początkujący
Posty: 6
Rejestracja: 13 gru 2014, 14:53
Re: Budowa bliźniaka na jednej działce

autor: felo86 » 16 gru 2014, 9:18

Wskaźnik intensywności zabudowy, czyli powierzchnia wszystkich kondygnacji liczona po obrysie zewnętrznym podzielona przez powierzchnie działki. Dla mojego terenu wynosi między 0,3 a 0,85.
Powierzchnia zabudowy oraz powierzchnia biologicznie czynna nie wadzą mi aż tak jak ten nie mający się nijak do rzeczywistości (sąsiadów) parametr.

xander119
Superużytkownik
Superużytkownik
Posty: 2490
Rejestracja: 16 sty 2014, 8:49
Re: Budowa bliźniaka na jednej działce

autor: xander119 » 16 gru 2014, 9:55

Czasem urzędniki nie sprawdzają zbyt dokładnie wszystkich parametrów przed wydaniem pozwolenia bo goni ich czas- w moim przypadku przeoczyli że na działce nie ma domu mieszkalnego i pozwolili na budowę obiektu gospodarczego :) a powinno być na odwrót bo budynek gospodarczy ma służyć mieszkańcom domu..
Myślę że innych danych które podałem w zgłoszeniu jak np powierzchnia biologicznie czynna działki też nie liczyli-może nie potrafią-po wyborach tegorocznych to już nic mnie nie zdziwi.
Ja myślę że w większości przypadków jest tak że te wnioski leżą określony czas na biurku i nabierają mocy urzędowej po czym Jadzia sprawdza pobieżnie czy przypadkiem nie podbija pozwolenia na budowę elektrowni atomowej i wali pieczątkę za pieczątką jak Reksio w bajce.
tytytyt ty ty.

felo86
Początkujący
Początkujący
Posty: 6
Rejestracja: 13 gru 2014, 14:53
Re: Budowa bliźniaka na jednej działce

autor: felo86 » 16 gru 2014, 12:50

Obawiam się, że skrupulatność urzędników w robieniu pod górkę obywatelom ma się nijak do ich braku obowiązkowości podczas choćby liczenia głosów. Wątpię by ta druga była przypadkowym bałaganem. Urzędnicy kiedy chcą potrafią być bardziej skrupulatni od największego pedanta, dajmy na to przy liczeniu naszych podatków. Niestety formalności budowlane są u nas najbardziej zbiurokratyzowane z całej UE i obawiam się, że nie uda mi się liczyć na odstępstwa od założeń planu choćby o tyle co różnił się wynik PSL od sondażu EXIT POLL (nieomal nieomylnego w pozostałych krajach Europy) ;)

xander119
Superużytkownik
Superużytkownik
Posty: 2490
Rejestracja: 16 sty 2014, 8:49
Re: Budowa bliźniaka na jednej działce

autor: xander119 » 16 gru 2014, 13:08

Pewnie w większości polskich wydziałach budownictwa jest tak jak mówisz. Pytanie w takim razie skąd takie niedozwolone zabudowy? Ktoś posmarował?
U mnie w Starostwie dość szybko wydają pozwolenia-pilnują jedynie kwitów od szamb. Na szambo pozwolenie graniczy z cudem.
W każdym razie jak za pierwszym razem babka nie była skora drążyć zanadto w dokumentach- o ile tak można nazwać rysunek odręczny budynku który zapewne mój 4 letni syn na plastyce by lepiej namalował-to jak zgłaszałem blaszany garaż jako kolejny budynek też wysłałem do niej i przeszło bez problemu, a wiadomo że na garaż pozwolenie być musi. Kobita leciwa już była i najwyraźniej nie bała się konsekwencji-jak mniemam nie takie wały robiła :)
A jak!

Ale za to z młodymi inspektorami z tego samego wydziału za chiny się nie da dogadać. Co jeden to mądrzejszy.

xander119
Superużytkownik
Superużytkownik
Posty: 2490
Rejestracja: 16 sty 2014, 8:49
Re: Budowa bliźniaka na jednej działce

autor: xander119 » 16 gru 2014, 17:11

tak jest w stanie ale się reklamować za friko na forum

ar-ko
Początkujący
Początkujący
Posty: 3
Rejestracja: 02 kwie 2008, 13:00
Re: Budowa bliźniaka na jednej działce

autor: ar-ko » 17 gru 2014, 14:57

felo86 pisze:Wiem, że nie mogę działki podzielić na 2 odrębne, bo w planie są regulacje co do minimalnej powierzchni nowo wydzielanych działek, które to uniemożliwią.


Minimalną powierzchnię możesz pominąć drogą sądową - poprzez zniesienie współwłasności. Ja podzieliłem tak działkę, ale to już musisz znaleźć "papugę", który Ci to ogarnie.

felo86
Początkujący
Początkujący
Posty: 6
Rejestracja: 13 gru 2014, 14:53
Re: Budowa bliźniaka na jednej działce

autor: felo86 » 18 gru 2014, 16:08

Dzięki za odpowiedź
A czy orientujecie się czy jest szansa na podział działki przed dobudowaniem drugiej części tego bliźniaka?
Dało by mi to większe możliwości rozbudowy drugiej części poprzez wskaźniki intensywności zabudowy i powierzchni zabudowy. Ta druga działka byłaby znacznie większa od pierwszej, na której już stoi budynek. Teoretycznie plan miejscowy ogranicza wydzielanie nowo powstałych działek budowlanych, tzn. muszą być one nie mniejsze niż odpowiednio 3,5 4 i 5 ar dla budynków szeregowych, bliźniaków i domów jednorodzinnych. Nowa działka miałaby około 3,5 ar .Z drugiej jednak strony wiem, że jest zapis który umożliwia mi wyodrębnienie działki cyt.
"podział nieruchomości może nastąpić w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego.

Możliwość podziału zachodzi więc, jeżeli dom, ma charakter mieszkalny i jest usytuowany tak, że można wydzielić mniejszą działkę wystarczającą do korzystania z niego."

xander119
Superużytkownik
Superużytkownik
Posty: 2490
Rejestracja: 16 sty 2014, 8:49
Re: Budowa bliźniaka na jednej działce

autor: xander119 » 18 gru 2014, 16:13

Myślę że w tym zapisie chodzi bardziej o wydzielenie malutkiej działki pod drogę/dojście do budynku mieszkalnego. Skoro jest określenie "umożliwiające korzystanie z budynku mieszkalnego" to raczej chodzi o dostęp do niego z innej działki.

ZbyszekWol
Początkujący
Początkujący
Posty: 6
Rejestracja: 24 lis 2014, 21:23
Re: Budowa bliźniaka na jednej działce

autor: ZbyszekWol » 02 lut 2015, 15:09

Uważam,ze możesz wybudować bliźniak. Jakby w urzędzie marudzili, to w projekcie zrób drzwi wew między budynkami i tyle. Z tymi urzędnikami to różnie jest.

Jans
Zaawansowany
Zaawansowany
Posty: 384
Rejestracja: 22 sty 2015, 15:12
Lokalizacja: Rybnik
Kontaktowanie:
Re: Budowa bliźniaka na jednej działce

autor: Jans » 03 sie 2017, 8:52

Jeżeli chodzi o profesjonalny podział nieruchomości, to warto zajrzeć do podział nieruchomości wołomin. Uważam, że oferta tej firmy jest naprawdę godna uwagi, sprawdźcie sami, oferowane przez nich usługi.


Wróć do „Ekspertyzy budowlane i opinie techniczne”

Kto jest online

Użytkownicy przeglądający to forum: Obecnie na forum nie ma żadnego zarejestrowanego użytkownika i 12 gości

Gotowe projekty domów

cron