Luka w ustawie deweloperskiej

29 kwietnia 2012 roku weszła w życie ustawa o ochronie nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych, jednoznacznie określająca, że rachunki powiernicze są niezbędne przy przeprowadzaniu transakcji na rynku pierwotnym. Nowe prawo chroni klientów firm deweloperskich poprzez wprowadzenie obowiązku założenia rachunku powierniczego otwartego lub zamkniętego, na który mają trafiać wpłaty klientów. W przypadku rachunku zamkniętego, przekazanie pieniędzy deweloperowi następuje dopiero po sfinalizowaniu transakcji, czyli zawarciu umowy notarialnej przenoszącej własność mieszkania na kupującego. Oznacza to konieczność sfinansowania budowy ze środków własnych dewelopera lub pozyskanych przez niego za pomocą kredytu.
Jedynie wariant zakupu nieruchomości w budowie z zamkniętym rachunkiem powierniczym może całkowicie zabezpieczyć klienta przed utratą pieniędzy, natomiast pozostałe opcje zaproponowane przez ustawodawcę nie dają stuprocentowej ochrony. Alternatywne rozwiązania w postaci rachunków otwartych (nawet z dodatkową gwarancją bankową lub ubezpieczeniową) nie zapewniają zwrotu poniesionych kosztów, ponieważ zebrane na nich środki są sukcesywnie wypłacane deweloperowi w trakcie realizacji inwestycji. Wówczas banki na bieżąco monitorują kolejne etapy pracy i ich zgodność z harmonogramem, ale nie mają możliwości kontroli nad wypłacalnością dewelopera wobec wykonawców mieszkań. Bezpośrednim efektem nieuczciwości inwestora względem wykonawców jest najczęściej zatrzymanie budowy. Teoretycznie w takim przypadku klienci danej firmy deweloperskiej mogą odstąpić od zawartej umowy, a w momencie ogłoszenia upadłości firmy zażądać od banku zwrotu wpłaconych środków. W praktyce jednak, skuteczność takiego działania jest wątpliwa, ponieważ ustawodawca w żaden sposób nie określił warunków wypłaty zainwestowanej sumy. Otwarty rachunek powierniczy nie chroni konsumenta także w sytuacji odstąpienia od umowy z winy dewelopera oraz w przypadku zadłużenia inwestora, który konsekwentnie uchyla się od ogłoszenia upadłości, co skutkuje wpisami o egzekucji do nieruchomości. W myśl nowej ustawy, deweloperzy mogą również zaproponować konsumentom rachunek otwarty bez gwarancji i ubezpieczenia wpłat - najbardziej ryzykowną alternatywę dla bezpiecznego rachunku zamkniętego. Taką praktykę bez rachunku powierniczego stosuję miedzy innymi francuski inwestor Nacart, realizujący inwestycję Kurkowa 14. Spędza to niestety sen z powiek potencjalnych i aktualnych klientów inwestycji, którzy zdecydowali się tam na zakup własnego mieszkanka. Jedynym udogodnieniem, jakie proponuje inwestor jest ewentualne otwarcie indywidualnego funduszu powierniczego. Niestety wiąże się to z dodatkowymi, dość sporymi kosztami, jakie musi ponieść klient. Podobną praktykę przyjął inny wrocławski inwestor realizujący inwestycję Stara Papiernia, nie realizujący założeń ustawy i zasłaniający się rozpoczęciem inwestycji przed wejściem jej w życie.
Wpłaty nabywców zamrożone na zamkniętym rachunku powierniczym to jedyny wariant nowej ustawy zapewniający całkowitą ochronę przekazanych środków. Inne opcje, umożliwiające deweloperom sięganie po pieniądze klientów, są niedoskonale z punktu widzenia bezpieczeństwa kupującego.
Z oczywistych względów, korzystniejsze dla firm deweloperskich są otwarte rachunki będące wymiernym wsparciem podczas realizacji inwestycji oraz umożliwiające przetrwanie na rynku nieruchomościowym małych i średnich przedsiębiorstw, które mogą mieć problem z uzyskaniem gwarancji bankowej na prowadzone inwestycje mieszkaniowe, co w praktyce wyeliminowałoby takie firmy z rynku.
Obecnie deweloperzy sami decydują czy zaproponować wpłaty na zamknięty, czy na otwarty rachunek powierniczy z gwarancją lub ubezpieczeniem albo bez dodatkowego gwaranta. Zamknięty rachunek powierniczy zakłada nadzór nad pieniędzmi zainwestowanymi przez konsumentów, aby nie stracili wpłaconych sum w przypadku bankructwa dewelopera lub niewywiązania się z terminu zakończenia inwestycji. Ponadto, tego typu zabezpieczenie umożliwia dokończenie umowy za pieniądze ubezpieczyciela w sytuacji, gdy inwestor utraci płynność finansową.
Wejście w życie nowej ustawy nie oznacza, że każda nieruchomość zakupiona po 29 kwietnia 2012 roku będzie odpowiednio zabezpieczona. W rzeczywistości tylko nieliczne inwestycje objęte są tym wymogiem. Obecnie większość mieszkań w ofercie sprzedaży to wynik kolejnych etapów realizowanych wcześniej przedsięwzięć. Konieczność stosowania przez deweloperów rachunku powierniczego nie dotyczy także tych, którzy przed dniem wejścia w życie ustawy rozpoczęli sprzedaż mieszkań, nawet nierozpoczętych jeszcze inwestycji. Wielu deweloperów (m. in. Kurkowa 14, Stara Papiernia), wykorzystało tę lukę w prawie aby móc swobodnie dysponować wpłatami klientów, czego bezpośrednim efektem jest obecna nadpodaż nowych lokali przy jednoczesnej niechęci do budowania kolejnych nieruchomości.
Inwestycje finansowe na zasadach obowiązujących przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej jest wysoce ryzykowna z punktu widzenia bezpieczeństwa konsumentów. Pozyskiwanie środków bezpośrednio od klientów połączone z brakiem jakiejkolwiek kontroli ze strony banku, w skrajnych sytuacjach może doprowadzić nawet do utraty wszystkich zainwestowanych pieniędzy.
Zamknięty rachunek powierniczy jest gwarancją tego, że inwestycja prowadzona będzie przez doświadczone i finansowo zabezpieczone spółki. Natomiast powierzanie deweloperowi środków na budowę mieszkania wiąże się z ryzykiem ich utraty, szczególnie wówczas, gdy kapitał na realizację inwestycji pochodzi wyłącznie z wkładów własnych dewelopera i wpłat klientów. W przypadku bankructwa inwestora, pieniądze konsumentów włączone są do masy upadłościowej, co w praktyce oznacza, że ich odzyskanie graniczy z cudem.
Klienci spółek bez zamkniętego rachunku powierniczego nie mają rzeczywistego wpływu na sposób wydatkowania ich pieniędzy, co w efekcie może prowadzić do wielu nadużyć związanych m.in. z przeznaczeniem środków na cele nie związane z budową nieruchomości. Zamknięty rachunek zapewnia pośredni wgląd w działania deweloperów i realny wpływ na sposób wydatkowania wpłaconych sum.

Czy po tych zmianach ma ktoś może praktyczne doświadczenie z wycofaniem zaliczki/zadatku od dewelopera?

m.in. dlatego trzeba ostrożnie wybierać dewelopera, przy kupnie mieszkania w ogóle trzeba być bardzo uważnym..