Rozbieżności między planami budowy a stanem faktycznym

Witajcie.
Próbuję ustalić, jak ma się sprawa w następującej kwestii:
Dom - wybudowany przed wojną. Są plany, na planach dach dwuspadowy kryty dachówką ceramiczną i oczywiście wyższe szczyty. W planach były na poddaszu pokoje, naprawdę jest strych i żadnych pomieszczeń mieszkalnych. Po prostu z braku finansów właściciel zakończył sprawę metr nad stopem i zrobił płaski dach, odeskowany i pokryty papą. Dom tak stoi i stoi, przetrwał wojnę, pomimo, że na "sejsmicznym" terenie czyli kopalnie i szkody górnicze, nigdzie nie jest popękany ani nic się nie dzieje.

Pytam dlatego, bo zastanawiam się nad zakupem tego domu, jednak wolę wiedzieć, co ewentualnie mnie czeka. Na razie po prostu rozmyślam o tym, rozeznaję konieczne koszty i spokojnie orientuję się, żeby nie wdepnąć na minę, czyli nie przeliczyć się z kosztami na konieczne inwestycje - dom nie ma CO i trzeba będzie robić od zera. No i do tego dach - jedna krokiew jest podżarta przez robactwo i zbyt długo nie wytrzyma.

Teraz moje wątpliwości jeśli kupiłbym ten dom:
1. oczywiście będę ubiegał się o zgodę na zmianę pokrycia dachowego i tu mam jasność.
2. czy muszę mieć jakieś plany jeśli jest ten przedwojenny plan, który przewiduje pomieszczenia mieszkalne i inny rodzaj dachu?
3. dachówka ceramiczna jest ciężka i droższa w wykonaniu - zastanawiam się nad blachodachówką, tzw "florianka", ma 25 lat gwarancji i jest idiotoodporna (gradobicie etc). Czy tu można "samowolnie" podjąć decyzję o takim pokryciu dachu?
4. więźba dachowa. Projekt przewiduje jakąś tam więźbę. Jeśli pokrycie dachu będzie lżejsze niż pierwotnie planowano, to nie ma konieczności przeliczeń wytrzymałości więźby i można spokojnie dać lżejsze pokrycie?
5. czy ktoś ma rozeznanie, co z problemem napowietrznego przyłącza energetycznego? Obecnie powyżej poziomu dachu sterczy "patyk" z linią zasilającą - na pewno będzie utrudniał prace i moim zdaniem przed zrobieniem dachu należałoby zmienić to przyłącze - inne miejsce lub sposób. Ktoś przerabiał ten temat?

Z góry dziękuję za podzielenie się wiedzą na tematy moich powyższych zagadnień.

1. zleć wykonanie opinii technicznej - będziesz wiedzieć co jest do zrobienia i jakie będą z tego powodu koszty
2. Zmiana konstrukcji dachu wymaga projektu i pozwolenia na budowę - więc wszystkie twoje obecne "problemy" i "rozterki" związane z tymże zagadnieniem rozwiąże projektant na etapie projektu... a ten wymaga wykonania podkładu do projektowania czyli inwentaryzacji budowlanej do celów projektowych.
To czy istnieje jakaś tam 70-80 letnia albo starsza dokumentacja nie ma żadnego znaczenia.

Dziękuję za udzielenie odpowiedzi.
Szkoda, że pomimo posiadania planów będzie trzeba zlecać projekt. To dodatkowe koszty, które należy doliczyć do całokształtu.

Planów ? tak mówiło się w XVIII - XIX wieku, w XXI mówimy dokumentacja projektowa. Sam piszesz że ma się nijak do rzeczywistości czyli tak naprawdę to nie masz ŻADNEJ dokumentacji - a pewnie po wizji lokalnej okaże się że to co masz może być jeszcze z całkiem innego budynku.

Co wy ludzie z tymi "dodatkowymi kosztami"??? To co chcesz wykonać będzie kosztować dobre kilkadziesiąt tysięcy złotych a płaczesz nad kilkoma tysiącami ? Po za tym nie ma żadnych "dodatkowych kosztów" - przy zmianie konstrukcji dachu projekt jest wymagany.

Nie wiem, może śpisz na kasie, ale dla takiego biednego robaczka jak ja, który z jednej pensji utrzymuje 4 osoby, to koszty projektu rzędu 3-4-5 tys są elementem wymagającym przemyślenia i dodania go do długości gwoździa do trumny. Chciałbym mieć świadomość, jak bardzo będzie długi i dlatego rozeznaję wszystko do grosika. Nie pisz mi że płaczę nad tym, bo jeśli miałbym możliwość robić w oparciu o posiadaną dokumentację projektową (notabene kompletną), to w systemie gospodarczym wyniesie mnie to ciut ponad wartość materiałów. Nawiasem mówiąc ściany, układ i wszystko jest zgodne z dokumentacją - jedynie nie został wydźwignięty do góry pozostając na płaskim dachu zamiast na dwuspadowym. W projekcie więźba jest, jętkowa o ile dobrze widziałem, bo na poddaszu miały być 2 pomieszczenia mieszkalne - schody są obszerne i solidne, co potwierdza słowa obecnego właściciela.
Co do nazewnictwa - jestem laikiem w dziedzinie budownictwa, więc przepraszam. Możemy podyskutować o mechanice pojazdowej, blacharstwie lub lakiernictwie, to wtedy ja będę się chełpił zaginaniem innych...
Ale i tak dziękuję za zainteresowanie.

Nie rób z siebie takiego biedaka... chcesz dom kupić a na to trzeba ładnych kilka stówek (tysięcy) wyłożyć + koszta przebudowy o której piszesz (z 30-40 tys lekko) a lamentujesz nad dokumentacją za kilka tysięcy...

Nie możesz wykonywać żadnych prac na podstawie dokumentacji sprzed wojny nawet jeżeli jest to dokumentacja do tego budynku - traktuj ta dokumentacje jakby w ogóle nie istniała.

Chcesz przerobić to co istnieje, potrzebujesz inwentaryzacji budowlanej do celów projektowych, projektu, uzyskania pozwolenia na budowę, kierownika budowy.

"systemem gospodarczym" narobisz więcej szkód niż pożytku a i tak na koniec zamówisz prawdziwych fachowców którym będziesz musiał zapłacić... dla informacji poprawki po "laikach" są zazwyczaj droższe niż robota od podstaw..

Co do "słów właściciela" to jest to jakiś uprawniony inżynier na którego opinii można polegać? Czy po prostu zachwala "ku.pę" którą chce sprzedać ?

Dom został odziedziczony po zmarłej babci. Obecnym właścicielem jest mój wieloletni w sumie przyjaciel - od 20 lat razem pracujemy. Nigdy przez 20 lat nie okłamał mnie ani nie zrobił w bambuko. Nie mam podstaw mu nie wierzyć.
Co do robienia biedaka - wcale takiego nie robię. Realnie staram się ocenić szanse na zakup i realnie staram się ocenić konieczne nakłady. Mam mieszkanie własnościowe - ze sprzedaży jestem w stanie uzyskać 160-170 tysięcy. Dom z działką 1000m2 wstępnie został wyceniony przez kolegę na około 200 tysięcy. Teoretycznie prawie to samo, ale praktycznie muszę wejść w kredyt hipoteczny, aby mieć gotówkę na wykonanie niezbędnych prac. CO około 15-17 tys, dach szacuję na ok. 25-30 tys. Powierzchnia dachu obecnie to 110m2 niecałe. jeśli zrobić go na dwuspadowy to szacuję ok. 140-150m2.
Tyle mojego, co dam radę poustalać bo zrobić w życiu głupotę to prosta rzecz. Trudniejsza głupotę wyprostować. Chcę znać swoje położenie finansowe w wypadku tego domu, chcę mieć rozeznanie co do koniecznej kwoty kredytu hipotecznego i ogólny pogląd, czy wejść w to, czy odpuścić i mieszkać nadal w betonie.

Przyjaciele kończą się tam gdzie zaczynają się duże pieniądze...

Koszt dachu sobie "niedoszacowałeś" - licz minimum 40 tysięcy...

To sumujemy:
różnica wartości nieruchomości 40 tys
C.O 17 tys
dach 40
i już jest prawie 100 (przy dużym niedoszacowaniu)
co wyjdzie w trakcie przebudowy tego nie wiesz - dolicz z 15-20% na rezerwę czyli 15-20 tys....

Koszt dokumentacji dalej wynosi nie cale 4-5 % czyli tyle co NIC.
A ile jest faktycznie do roboty to wyjdzie z kosztorysu zrobionego na podstawie projektu...

Bazując na cudzym doświadczeniu przyjmuję argument o "niespodziankach" czyli dodatku do kosztorysu. Ale w sensie bardziej "murarskim" niż "dachowym".
Co do dachu:
Szwagier na swojej łupinie robił całkowicie nowy dach, niecałe 2 lata temu. Miał odeskowany i pokryty papą - zerwany do zera własnoręcznie. Kładł blachodachówkę, całkowicie nowa więźba (wszystko), nowe orynnowanie. Całkowity koszt z robocizną wyniósł go 18 tys. Powierzchnia jego dachu 135m2. Jedyne co robił sam, to podbitki - pomagałem mu przy tym. Oprócz tego drobiazgi w postaci poprawek uszkodzonego tynku przy szczytach i na kalenicy zmodyfikowaliśmy jeden gąsior, na potrzeby wysokiego masztu antenowego z odciągami.
Nie wydaje mi się, żeby to były aż tak duże koszty jak pisałeś. Te 40 tys to kosmos.
Gdyby były jakieś wątpliwości, to robiła mu to firma prywatna spod Nowego Targu, 3 osobowa - ojciec i dwaj synowie. Moim zdaniem zrobili bardzo starannie, materiały były kupowane albo bezpośrednio u producentów albo w hurtowniach. Drzewo przywieźli ze sobą wykonawcy - w bardzo korzystnej cenie. Ceny materiałów od tamtej pory niewiele się zmieniły, mimo to doliczyłem kilka tys tytułem poślizgu cenowego lub niespodziewanego wydatku. Na pewno będzie trzeba podnieść komin, a szwagier nie dotykał tylko obrobili go blachą i po sprawie. U niego przyłącze elektryczne jest podziemne, u mnie byłoby napowietrzne i trzeba by przenieść. Myślę, że margines między 18 tys szwagra a moim 25-30 tys jest dość bezpieczny i nie powinno mnie finansowo nic z tym dachem zaskoczyć. W ostateczności będę zbierał kasę na dach - teraz stoi, nic mu się nie dzieje, a podgryzioną krokiew można wzmocnić na rok-dwa i potem robić całościówkę.
Muszę ustalić w energetyce, jak wygląda sprawa przeniesienia przyłącza i ile to będzie kosztować. To może być jedna z niespodzianek. Elektryka w domu nowa, na miedziakach, ale rozdzielka, przyłącze, liczniki i tablica bezpieczników stara. Mam nadzieję, że 5 tys wystarczy na ogarnięcie przyłącza i starego osprzętu. Zobaczę i dowiem się dokładnie.

Skoro uważasz że zrobisz za tą cenę to życzę powodzenia...

Btw: piszesz tak jakbyś już był właścicielem tej chałupy.

Nie jestem jeszcze właścicielem. Bardzo poważnie rozważam zakup. Orientuję się w sytuacji finansowej i w rynku wtórnym mieszkań. Wszystko rozbija się o kasę.
Uważam, że dach (więźba+poszycie) dam radę zrobić w tym przedziale cenowym. Docieplenie poddasza może poczekać sezon-dwa, nie pali się. Nazbieram nieco grosza i wykonam sam.
Nie chcę zrobić tego, co zrobił szwagier - kupić dom do generalnego remontu i przez xx lat tylko pompować kasę. Tu będę miał półmetek za sobą w cenie domu. Środek będzie glanc, teraz się kończą robić podłogi i będą wpadać panele, ściany po przetarciu tynków i kartongipsie, robi się łazienka w kafelkach, zrobiła się cała wewnętrzna elektryka, zrobił się kominek, zrobiły się wszystkie okna plastikowe, parapety zewnętrzne i wewnętrzne, drzwi wejściowe gerda, zrobiło się nowe szambo. Zrobi się jeszcze wyburzenie dwóch prastarych komórek ledwo stojących i uporządkowanie placu wliczając w to wycinkę kilku suchych drzew i samosiejek.
Planowana sprzedaż domu wiosna 2013 więc czasu mam raczej niewiele.
Budynek z cegły, fundament z kamienia wapiennego, jakiś taki straszliwie gruby, chyba z 90-100cm, częściowe podpiwniczenie. Do zrobienia dach, ocieplenie elewacji zewnętrznej. CO. Muszę dokładnie obejrzeć instalację wodną. Ocieplenia, wody i CO się nie boję, dam radę sam ze szwagrami i teściem zrobić. Jedynie ten dach to zagwozdka. Ale całokształt wydaje mi się bardzo atrakcyjny zważywszy na wiele rzeczy zrobionych.

ArKos72 pisze:Nie chcę zrobić tego, co zrobił szwagier - kupić dom do generalnego remontu i przez xx lat tylko pompować kasę.

Szwagier był "mądry" i nie zamówił wykonania opinii technicznej stwierdzającej stan techniczny domu... to pompował przez xxxx lat kasę.

ArKos72 pisze:Do zrobienia dach, ocieplenie elewacji zewnętrznej. CO. Muszę dokładnie obejrzeć instalację wodną. Ocieplenia, wody i CO się nie boję, dam radę sam ze szwagrami i teściem zrobić. Jedynie ten dach to zagwozdka. Ale całokształt wydaje mi się bardzo atrakcyjny zważywszy na wiele rzeczy zrobionych.

Po tym co napisałeś jest jeszcze co najmniej jedna ważna rzecz do roboty i to bardzo kosztowna... ale co ci będę pisać niech się np szwagier i teść wykaże.
"Atrakcje" nie istnieją - cena jest bardzo niska jak na taki super stan o którym piszesz. Jak tam z papierami? Wszystko w porządku czy może jest jeszcze 10 współwłaścicieli tego cudownego domu.

Pisz jaka to niespodzianka.

Dom ma jednego właściciela, zapis notarialny. Obecnie kolega czeka jeszcze do marca, czy jego matka a córka zmarłej, nie wniesie sprawy o zachowek. Jeśli nie wniesie to problemu nie ma.

Stan domu nie jest super hiper. Po wyglądzie nie dałbym za niego 5zł. Wygląda bardzo nieatrakcyjnie, ale stan techniczny jest dobry - nie zauważyłem zawilgoceń, pęknięć itp.

ArKos72 pisze:Pisz jaka to niespodzianka.

dlaczego mam to pisac ?

ArKos72 pisze:Wygląda bardzo nieatrakcyjnie, ale stan techniczny jest dobry - nie zauważyłem zawilgoceń, pęknięć itp.

W którym roku uzyskałeś państwowe uprawnienia budowlane które uprawniają do wystawiania oceny stanu technicznego budynków ?

Wrzuć zdjęcie tej atrakcyjnej cenowo budowli

dlaczego mam to pisac ?

Bo ideą forum jest pomaganie sobie?