Problem z Warunkami Zabudowy

autor: **kris127** » 16 kwie 2012, 9:52

Witam.
Jestem na etapie ustalania WZ. Niestety okazało się że nie będzie możliwe usytuowanie budynków na mojej działce tak jak chciałem (patrz załącznik).
Urbanista twierdzi że jest to niezgodne z przepisami i że budynek garażowo gospodarczy nie może stać bliżej frontu działki niż budynek mieszkalny ale musi być cofnięty za dom.
Mam pytanie czy istnieje jakiś sposób żeby przeszła moja koncepcja czy naprawdę jest to niemożliwe.
Z góry dziękuję za odpowiedź.
Pozdrawiam.
Obrazek

autor: **Interno** » 16 kwie 2012, 14:14

Wielkość działki i usytuowanie budynków nie są w sprzeczności z ogólnymi przepisami - zasadami projektowania.
Muszą być jakieś lokalne wytyczne odnośnie linii zabudowy ewentualnie lokalne plany zagospodarowania przestrzeni.
Należy zapytać czemu nie można ? a u sąsiadów obok jest jak ?

autor: **bajbaga** » 16 kwie 2012, 16:07

Stara się o WZ (WZZT), a więc była przeprowadzona analiza dotycząca zabudowy działek sąsiednich.
Tak wyszło z analizy szefem jest urbanista.

autor: **kris127** » 16 kwie 2012, 16:54

Tak to wygląda na działkach obok. Linia zabudowy została wyznaczona według budynków na działce po lewo. Jest jakiś sposób żeby przeforsować moje rozwiązanie?? Czy niestety nic się nie da zrobić.
Obrazek

autor: **monika1980** » 24 kwie 2012, 14:27

Z ROZPORZĄDZENIA MINISTRA INFRASTRUKTURY1 z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

§ 4.
1.Obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.
2.W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami.
3.Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego.
4.Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

generalnie jest rozporządzenie i mówi o tym jak wyznaczyć linię zabudowy ale jest pkt 4 i tam można cos wskórać tj, urbanista który pisze analizę i ustala ta linię, ale u mnie tak jest że jeśli w obszarze analizowanym nie ma z przodu budynków niemieszkalnych to dajemy odmowę, co by sie zgadzało z tym co piszesz. Ja bym ustaliła linie zabudowy w nawiązaniu do budynku nr 38 a dopuściła budynek garazowo gospodarczy w tyle. Myślę że nic tu nie zrobisz, ustalenia urbanisty sa słuszne i zgodne z w./w rozporządzeniem

ps. prowadzę postępowania o ustalenie warunków zabudowy

autor: **monika1980** » 24 kwie 2012, 14:32

zapytaj w urzędzie czy w obszarze analizowanym jest budynek niemieszkalny (lub sprawdź sam na mapie) który znajduje sie przed budynkiem mieszkalnym (chodzi o działkę sąsiednia znajdującą sie w obszarze analizowanym na której jest taka sytuacja jaką ty chcesz mieć u siebie). Bo gdyby była taka działka to nie moga ci odmówić(tego co ty chcesz), mogą ci dac decyzje odmowną (na początek żebys sobie dał spokój) albo nie po twojej myśli (czyli dopuszczą budynek gospodarczy ale w tyle) ale wtedy sie odwołaj do SKO i powołaj na ta działkę sąsiednią na której jest taka sytuacja i masz sprawę teoretycznie wygraną.

autor: **kris127** » 26 kwie 2012, 9:28

Dziękuje za pomoc. Niestety nie ma takiej zabudowy w okolicy trochę zmieniłem podejscie do tematu i chcę o wyównać linie zabudowy budynku mieszkalnego z gospodarczym lub zmianę zapisu o szerokości elewacji frontowej (mam zapis o 16 m) na 22 m żeby można było dołączyć garaż. Obawiam się jednak że też to nie będzie możliwe bo w obszarze analizowanym najdłuższa elewacja frontowa to 13 m. Pozostaje mi tylko czekać na odpowiedź dotyczącą moich uwag do projektu decyzji o WZ. Może któraś bedzie uwzględniona.

autor: **monika1980** » 26 kwie 2012, 14:20

ufff no jesli najdłuższa szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym dla budynku mieszkalnego (jak dobrze rozumiem) to 13m no to kiszka, więcej nic nie wyciągniesz. A to 16 m to masz juz dopuszczone w decyzji WZ czy ty o tyle wnioskowałeś??? Można było złożyć wniosek na trzy budynki wolnostojące czyli mieszkalny, garażowy i gospodarczy i wtedy dla każdego z nich zostałaby z osobna ustalona szerokość elewacji frontowej.

przepraszam że pisze tak na "ty" ale tak łatwiej

autor: **bajbaga** » 26 kwie 2012, 14:44

Nie do końca wszystko napisał. Tam jest narysowana obowiązująca linia zabudowy a jest to istotna informacja.
Budynek gospodarczy może dostawić potem na zgłoszenie, też w tej linii, chyba, że będzie inny zapis w WZiZT.
Z garażem jest inna sytuacja. Jeśli nie jest w bryle budynku, to na jego wybudowanie potrzebne będzie PnB.

Jeśli na otrzymanych WZiZT nie będzie jakiejś adnotacji dotyczącej garażu wolnostojącego, to te warunki umożliwiają postawienie takowego w obowiązującej linii zabudowy - teraz lub w przyszlości.

autor: **kris127** » 26 kwie 2012, 19:26

Niestety w projekcie decyzji jest zapis że budynek gospodarczy z garażami musi stanąć 3 metry za tylną elewacją domu czyli wychodzi że droga dojazdowa do niego to prawie 40 metrów. We wniosku prosiłem o 15 metrów szerokości elewacji frontowej ale nie wiedziałem że bedzie taki problem z rozmieszczeniem budynków tak jak chciałem ponieważ jak to powiedzieli w gminie nikt tutaj nie robi ludziom problemów. A żeby było śmieszniej projekcie decyzji jest mowa o obowiązującej lini zabudowy a dzisiaj otrzymałem pismo ze starostwa o pozytywnym uzgodnieniu projektu WZ przesłanym przez gminę i tam już jest mowa o nieprzekraczalnej lini zabudowy.

autor: **monika1980** » 26 kwie 2012, 21:50

pierwszy raz spotykam sie z takim czymś żeby w projekcie decyzji było napisane że budynek A ma być zlokalizowany za budynkiem B w odległości X, skąd to sie wzięło??? Zapytaj proszę z jakiego paragrafu "ROZPORZĄDZENIA MINISTRA INFRASTRUKTURY1 z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego" wzięła się ta odległość 3m, w żadnym punkcie tego rozporządzenia nie ma czegoś takiego co by pozwoliło urzędowi na :"projektowanie" twojej działki.Jeśli powołają sie na jakieś inne prawo czy też zapisy to jakie??????, bo tylko generalnie poprzez w/w rozporządzenie tj ustaloną obowiązującą linię zabudowy określa się odległość budynku względem drogi publicznej. Linię zabudowy określa sie od strony drogi publicznej. Po prostu nie chcą cie za bardzo "wypuścić" do tyłu działki, tylko to jakieś sztuczne jest albo u mnie w urzędzie podchodzi sie do tego typu spraw " po ludzku" albo może za krótko żyje na tym świecie

)

Jesli chodzi o uzgodnienie Starosty to czasami zdarzają się pomyłki w nich, ważny jest projekt decyzji.

autor: **monika1980** » 26 kwie 2012, 22:07

jeśli chcesz szczegółowej pomocy to wklej większą mapę taka żeby obejmowała obszar analizowany jak w projekcie decyzji to cos pomyśle nad tym i wklej swoja koncepcje ale z konkretnymi wymiarami i usytuowaniem budynków względem granicy działki.

pozdr.

autor: **bajbaga** » 27 kwie 2012, 9:49

Tak na marginesie, wspomniane Rozporządzenie reguluje tylko i wyłącznie sposób ustalania obowiązującej linii zabudowy, a nie linii zabudowy jako takiej.
Biorąc to pod uwagę gmina nie może wyznaczyć innej linii zabudowy niż obowiązująca.

Jeśli na decyzji będzie obowiązująca linia zabudowy, to wpis o odległości budynku gospodarczego lub (i) garażu w odległości 3m od ., będzie niespójny ze wszystkimi możliwymi przepisami.

Traktując wskazaną odległość jako (ewentualną) 2 linię zabudowy, nie ma żadnego odniesienia do sposobu zabudowy sąsiednich działek, bo nie określono szerokości budynku.
Taki zapis jest kuriozalny moim zdaniem, oczywiście.

autor: **bajbaga** » 27 kwie 2012, 9:55

Ps. Nie bardzo wiem dlaczego urbanista kategorycznie twierdzi, że garaż musi być za budynkiem mieszkalnym, skoro na działce po lewej, jest w linii zabudowy.

autor: **monika1980** » 27 kwie 2012, 14:21

bajbaga oczywiście że mówisz prawdę o tym że urząd może wyznaczyć tylko obowiązująca linie zabudowy bo tylko taka będzie zgodna z rozporzadzeniem, zapis o lokalizacji garażu w odległości 3m od bud, mieszk. jest niezgodny z rozporządzeniem, to w jakiej odległości będzie ten budynek musiał/ mógł stanąć mówią też inne przepisy techniczno - budowlane.

Kolega kris niewiele tutaj napisał o pozostałych ustaleniach projektu decyzji o wz, poza tym na mapie którą wkleił pokazuje tylko sąsiednie działki po lewej i po prawej a obszar analizowany jest o wiele większy i nic tu więcej nie można powiedzieć bo ustalenie wszystkich warunków dla nowej zabudowy czyli jak szer, elewacji frontowej poszczególnych budynków, ich gabaryty, wskaźnik zabudowy itd oraz ta linia zabudowy jest wynikiem analizy CAŁEGO obszaru analizowanego. Przecież ta najbliżej położona sąsiednia zabudowa może byc dość stara i urbanista niekoniecznie musi się nawiązać do najbliżej położonych budynków, może przecież nawiązać się do nowopowstających budynków (takich które powstały stosunkowo niedawno) co byłoby logiczne. Oczywiście popieram że zapis o "3 metrach" jest niezgodny z rozp.

I takie pytanie mi sie właśnie pojawiło w głowie, czy ten urbanista piszący projekt decyzji przyjął jako działki sąsiednie tylko działki bezpośrednio sąsiadujące z działka objętą wnioskiem o wz??????????

pz