Samowola budowlana - przebudowa

Witam

Osoba od której chce kupić dom na wsi wybudowała go samodzielnie. uzyskała pozwolenie i posiadała projekt ale na budowę domu parterowego z dużym spadzistym dachem, tymczasem budynek jest taki jak w projekcie kubatura się zgadza tylko osoba ta w trakcie budowy stwierdziła iż koszt dodania kilka dodatkowych warstw suporexu do góry będzie znikomy i powstało piętro. Budynek jest bardzo solidny i wykonany zgodnie ze sztuką budowlaną, wszystkie instalacje bardzo ładnie zrobione. Wszystkie prace zostały zakończone, dziennik budowy rozpisany prawidłowo przez wykwalifikowanego inż. nadzoru budowlanego. Zatwierdzony w powiecie i zakończony. Następnie poprawnie naniesiony na mapy przez geodetów.

Czy w takim stanie rzeczoznawca może wykonać operat szacunkowy dla banku?

Bardziej tutaj mamy problem z formalnościami w projekcie i pozwoleniu jest parterowy a stoi piętrowy. Jak ten problem rozwiązać.

Czy mam prosić obecnego właściciela aby poszedł do architekta który przygotuje projekt dobudowy piętra? I dzięki temu będę mógł spokojnie go kupić?

Może jakieś inne lepsze, tańsze rozwiązanie?

Z góry bardzo dziękuje za pomoc.

Formalnie zmiany w stosunku do pierwotnej dokumentacji i rzeczywistej realizacji budynku powinny zostać zakwalifikowane przez projektanta (niekoniecznie autora projektu), a nie kierownika budowy. Polega to na zaliczeniu zmian do "nieistotnych" lub "istotnych", na te pierwsze nie jest wymagana zmiana pozwolenia na budowę. Wg mojego rozeznania, jeżeli nie zmieniły się wymiary zabudowy, kubatura i wysokość budynku to zmiany te można uznać za "nieistotne". To, że teraz są dwie kondygnacje - chyba zgodnie z projektem też były dwie tylko jedna była nieużytkowa (tak to zrozumiałem z treści). Nastąpiła zmiana sposobu użytkowania jednej kondygnacji należało odpowiednio "wzmocnić" całą konstrukcję dostosowując do innej funkcji - rozumiem, że masz zaufanie do jakości tego wzmocnienia.
Oczywiście to wszystko ma sens jeżeli budynek jest jeszcze budowany. W przeciwnym wypadku (jeżeli jest już zezwolenie do użytkowania) to już chyba sprawa banku jak do tego podejdzie, w sensie prawa budowlanego nikt nie będzie wiedział co się dzieje na drugiej kondygnacji - chyba, że sumienie nie da CI spać .

adam_50 napisał:

Formalnie zmiany w stosunku do pierwotnej dokumentacji i rzeczywistej realizacji budynku powinny zostać zakwalifikowane przez projektanta (niekoniecznie autora projektu), a nie kierownika budowy. Polega to na zaliczeniu zmian do "nieistotnych" lub "istotnych", na te pierwsze nie jest wymagana zmiana pozwolenia na budowę. Wg mojego rozeznania, jeżeli nie zmieniły się wymiary zabudowy, kubatura i wysokość budynku to zmiany te można uznać za "nieistotne". To, że teraz są dwie kondygnacje - chyba zgodnie z projektem też były dwie tylko jedna była nieużytkowa (tak to zrozumiałem z treści). Nastąpiła zmiana sposobu użytkowania jednej kondygnacji należało odpowiednio "wzmocnić" całą konstrukcję dostosowując do innej funkcji - rozumiem, że masz zaufanie do jakości tego wzmocnienia. Oczywiście to wszystko ma sens jeżeli budynek jest jeszcze budowany. W przeciwnym wypadku (jeżeli jest już zezwolenie do użytkowania) to już chyba sprawa banku jak do tego podejdzie, w sensie prawa budowlanego nikt nie będzie wiedział co się dzieje na drugiej kondygnacji - chyba, że sumienie nie da CI spać .

Bardzo Ci dziękuje za bardzo rzeczową odp.
Wszystko zrozumiałeś bardzo dobrze. Jedynie nie wyjaśniłem zbyt dokładnie. DO budynku przynależy jeszcze bardzo duzy garaż łączy sie z budynkiem. Dach w projekcie jest 2 spadzisty na całej budowli. Ten właściciel zrobił taki dach ale tylko nad tym dużym garażem (prawie to magazyn no ale:) Faktycznie dach był na tyle duży że miał pełnić rolę nieużytku "graciarni" etc. Pan sobie stwierdził że postawi więcej suporexu, zrobi schody betonowe które są naprawdę bardzo solidne i dach zrobi samodzielnie (doświadczenie posiada ponieważ w latach 90 samodzielnie zaprojektował i wykonał konstrukcje stalowe na bardzo duże hale) Wiec i ten zrobił samodzielnie jednak jest zupełnie inny. Niemal płaski. Dach w projekcie jest. Stan i jakość nie ma naprawdę żadnych zastrzeżeń widać że robił dla siebie.

Jednak przed zakupem chciałbym być mądry Polak PRZED niż PO szkodzie

Pozwolenie na użytkowanie jest, odbiory wszelkiego rodzaju są (elektryczność, kominiarz, straż).

Budynek w projekcie w ogóle jest jako budynek gospodarczy. Tymczasem zrobił się mieszkalny a nawet i mógłby służyć jako budynek dla firmy.

Przypuśćmy że kupuję budynek i chcę zrealizować jakąś inwestycję, bankowi potrzebne jest zabezpieczenie. Ja opowiadam że piękny nowy budynek usługowy dla firmy 240m2 i magazyn a tymczasem Pani z okienka mówi mi "ale proszę Pana w planach, pozwoleniu na budowę i wszystkich pozostałych dokumentach jest to budynek gospodarczy". W dodatku nie zgadza się metraż o którym Pan wspomina. Co w takim wypadku, jak przedstawić bankowi aby on był zadowolony?

Nikt by nie chciał wydać pieniędzy jak za stan faktyczny potem przyjdzie rzeczoznawca zobaczy że się nic nie zgadza z planami, pójdzie do starostwa ci zrobią kontrole i każą rozbierać samowole budowlaną.

W takim razie problem jest już raczej dla prawnika do spółki z dobrym architektem.
Ja z moim doświadczeniem budowlańca pozwolę sobie tylko na takie uwagi: w przypadku domu jednorodzinnego z budynkiem gospodarczym wszelkie odbiory to zwykła formalność opierająca się na oświadczeniach inwestora, trochę dziwne, że doświadczony projektant (napisał Pan, że projektował hale stalowe) nie zadbał o właściwy status swojego domu.

Sama zmiana elewacji była już zmianą istotną i tylko niedouctwu miejscowych władz bądź odpowiednim "znajomościom" z miejscowymi urzędnikami inwestor może zawdzięczać fakt dopuszczenia budynku do użytkowania. O odbiorze powinien być poinformowany właściwy rejonowo P.I.N.B., a więc urząd, którego głównym zadaniem jest pilnowanie zgodności z prawem inwestycji budowlanych .
Skoro więc do tej sytuacji dopuszczono, to jeśli chcesz być w porządku, zgłoś na piśmie (z potwierdzeniem na kopii) zaistniałą sytuację właśnie w P.I.N.B. (miejscowy Nadzór Budowlany). Może ze wstydu szybko załatwią tę niezgodność w dokumentach i ty sam będziesz na przyszłość "czysty".
Bo w przyszłości przy poszukiwaniu "kozła ofiarnego" ktoś może Ciebie (jako tę "stronę" słabszą) za nią obarczyć
Gdy Nadzór Budowlany będzie milczał lub zamiecie sprawę "pod dywan" - Tobie pozostanie kopia pisma, że o wszystkim zostali poinformowani

Pozdrawiam

nie po to człowiek żyje, żeby pracować, lecz po to pracuje, żeby żyć

samouk napisał:

Sama zmiana elewacji była już zmianą istotną i tylko niedouctwu miejscowych władz bądź odpowiednim "znajomościom" z miejscowymi urzędnikami inwestor może zawdzięczać fakt dopuszczenia budynku do użytkowania. O odbiorze powinien być poinformowany właściwy rejonowo P.I.N.B., a więc urząd, którego głównym zadaniem jest pilnowanie zgodności z prawem inwestycji budowlanych . Skoro więc do tej sytuacji dopuszczono, to jeśli chcesz być w porządku, zgłoś na piśmie (z potwierdzeniem na kopii) zaistniałą sytuację właśnie w P.I.N.B. (miejscowy Nadzór Budowlany). Może ze wstydu szybko załatwią tę niezgodność w dokumentach i ty sam będziesz na przyszłość "czysty". Bo w przyszłości przy poszukiwaniu "kozła ofiarnego" ktoś może Ciebie (jako tę "stronę" słabszą) za nią obarczyć Gdy Nadzór Budowlany będzie milczał lub zamiecie sprawę "pod dywan" - Tobie pozostanie kopia pisma, że o wszystkim zostali poinformowani Pozdrawiam

Bardzo dziękuje. Ok. Przypuśćmy że zgłaszam. Czy z tego powodu obecny właściciel nie będzie miał problemów? Sprawa jest typowo formalna. A sprzedawca na pewno będzie mnie o to pytał, ja zawsze gram w otwarte karty dlatego chciałby wiedzieć. Czy nie oberwie się przez to człowiekowi który "nadzorował budowę" , firmom które odbierały (elektryke, kominiarz etc) ? Boję się aby nie doszło do sytuacji że gdy zgłosi sie swoją drogą "donos" sprawdza i każą rozbierać samowole budowlaną a tego nikt by nie chciał.

W jaki sposób P.I.N.B skoryguje ten błąd? W jakich dokumentach zostaną naniesione poprawki? Kto za nie zapłaci?

bike70 napisał:

Przypuśćmy że zgłaszam. Czy z tego powodu obecny właściciel nie będzie miał problemów? ja zawsze gram w otwarte karty dlatego chciałby wiedzieć. Czy nie oberwie się przez to człowiekowi który "nadzorował budowę" , firmom które odbierały (elektryke, kominiarz etc) ?

Jeśli jeszcze nie jesteś właścicielem, to tym lepiej
W życiu (jak dotąd) zawsze mi się sprawdzała postawa "formalisty". Jeśli nie chcesz brać tego na własną d...ę, to dowiedz się najpierw, jak to "wyprostować" i żądaj obniżki ceny lub po prostu "odpuść" sobie ten zakup.

bike70 napisał:

Boję się aby nie doszło do sytuacji że gdy zgłosi sie swoją drogą "donos" sprawdza i każą rozbierać samowole budowlaną a tego nikt by nie chciał.

Sądzisz, że sami się "podłożą" To nie Ty byłeś autorem tej samowoli (a do rozbiórki - droga DALEKA).

bike70 napisał:

W jaki sposób P.I.N.B skoryguje ten błąd? W jakich dokumentach zostaną naniesione poprawki? Kto za nie zapłaci?

To już nie Twoja głowa. Oni sami "nabroili", więc niech teraz kombinują
Na wszelki wypadek sprawdź dokładnie, kto podpisał się na dokumencie dopuszczającym budynek do eksploatacji i "delikatnie" pogadaj z tymi osobami uprzedzając je o swoim zamiarze. Sami (we własnym interesie) powinni Ci pomóc załatwić to formalnie.
Ty tego nie wiesz, czy czasem sprzedawcy nieruchomości "grunt" JUŻ nie pali się pod nogami i zaraz po zakupie to TOBIE jako nowemu właścicielowi dobiorą się "do skóry"(?)

Pozdrawiam

nie po to człowiek żyje, żeby pracować, lecz po to pracuje, żeby żyć

Drogą sprostowania - budynków jednorodzinnych nie dotyczy obowiązek kontroli przed wydaniem zezwolenia na użytkowanie, więc jeżeli sprawa dotyczy powyższego, pracownicy organu, który wydawał zezwolenie nie mają się czego obawiać.

adam_50 napisał:

Drogą sprostowania - budynków jednorodzinnych nie dotyczy obowiązek kontroli przed wydaniem zezwolenia na użytkowanie, więc jeżeli sprawa dotyczy powyższego, pracownicy organu, który wydawał zezwolenie nie mają się czego obawiać.

Czy piszesz o organie, który wydał POZWOLENIE NA BUDOWĘ?
Ja TEŻ o NIM nie pisałem
Widocznie w mojej miejscowości funkcjonują inne przepisy , bo wiem o takim właśnie trybie postępowania, jak wyżej wspominałem - zgłoszeniu do P.I.N.B. budynku (także jednorodzinnego) do eksploatacji.
Wiem też o tym, że nie zawsze są na odbiorze obecni (szczupłe kadry i masa obowiązków), ale podpisują zgodność wybudowanego obiektu z projektem i obowiązującymi przepisami.
Mało tego - znane mi są przypadki żądania okazania atestów (w trakcie odbioru budynku) materiałów użytych do budowy właśnie przez inspektorów P.I.N.B.

nie po to człowiek żyje, żeby pracować, lecz po to pracuje, żeby żyć

Wszystkie materiały użyte do wzniesienia budynków wg obowiązujących przepisów muszą mieć atesty, certifikaty i być dopuszczone do stosowania.
Nie rozumiem więc skąd takie zdziwienie że PINB ma czelność żądać tego co prawo nakazuje posiadać.

samouk napisał:

Czy piszesz o organie, który wydał POZWOLENIE NA BUDOWĘ?

Nie, piszę o trybie uzyskiwania zezwolenia do użytkowania.

SGL napisał:

Wszystkie materiały użyte do wzniesienia budynków wg obowiązujących przepisów muszą mieć atesty, certifikaty i być dopuszczone do stosowania. Nie rozumiem więc skąd takie zdziwienie że PINB ma czelność żądać tego co prawo nakazuje posiadać.

...bo adam_50 twierdzi, że budynki jednorodzinne P.I.N.B. nie podlegają(?)

nie po to człowiek żyje, żeby pracować, lecz po to pracuje, żeby żyć

Tak, wystarczy tylko zgłoszenie zakończenia robót. Wyjaśnia to art. 54, 55 Prawa Budowlanego.

Kto więc wg Ciebie zajmuje się "samowolkami" (takimi, jaką opisuje bike70) w bud. jednorodzinnym?

nie po to człowiek żyje, żeby pracować, lecz po to pracuje, żeby żyć

samouk napisał:

Skoro więc do tej sytuacji dopuszczono, to jeśli chcesz być w porządku, zgłoś na piśmie (z potwierdzeniem na kopii) zaistniałą sytuację właśnie w P.I.N.B. (miejscowy Nadzór Budowlany). Może ze wstydu szybko załatwią tę niezgodność w dokumentach i ty sam będziesz na przyszłość "czysty".

Moje wypowiedzi dotyczą powyższego, tj. wyjaśnienia, że ze strony urzędów nie było żadnego naciągania czy niedociągnięcia (jeżeli sprawa dotyczy budynku jednorodzinnego), nie należy spodziewać się więc taryfy ulgowej. Nie próby zalegalizowania samowoli budowlanej. W tej chwili (wcześniej również) nie podejmuję się nawet twierdzić, czy stan samowoli w ogóle zaistniał - mam zbyt mało danych.
Jeżeli zostałem zrozumiany inaczej to przepraszam.