Sprawdzanie stanu technicznego szeregówki - uwagi

Witam,

Miesiąc temu podpisałem umowę przedwstępną na zakup domu w zabudowie szeregowej w stanie deweloperskim 160m2. Cena to 500 tyś, nie udało mi się za bardzo wynegocjować obniżenia ceny. Nieruchomość jest w połowie finansowana z kredytu. Podczas formalności kredytowych zrobiłem wycenę i cena wyszła ok 480 tyś. Mam również wgląd do cen jakie zapłaciły inne osoby w operacie. Średnia cena to 480 tyś, jest też 425 tyś.(przedostatni dom, mój jest już ostatni jaki pozostał).
Dziś miałem inspektora który ok 7h sprawdzał dla mnie stan techniczny. Podczas pracy zostało wykryte dość dużo uwag, istotnych i mnie istotnych. Wady istotne to np. brak dachówek w dachy, połamane i poklejone dachówki, wentylacja nie zgodna z rysunkiem. Jeśli chodzi o mnie istotne uwagi to np zabrudzona kostka, porysowane i powyginane drzwi, odchyłki ścian, braki kątów. Razem wyszło ok 100 uwag. W przyszłym tygodniu otrzymam raport wraz z dokumentacją fotograficzną.

Mam teraz pytanie. Jak powinienem dalej postępować? Proszę o rady. Chcę naprawić wady istotne, i obniżyć cenę za wady mało istotne. Proszę o jakieś porady, albo opis doświadczeń.

No to masz warunki do sporej negocjacji ceny. Weź rzeczoznawcę i niech ci wyceni koszt napraw. Potem pokaż to sprzedawcy i niech ci spuści z ceny o tą kwotę.

thedogg pisze:
Mam teraz pytanie. Jak powinienem dalej postępować? Proszę o rady. Chcę naprawić wady istotne, i obniżyć cenę za wady mało istotne. Proszę o jakieś porady, albo opis doświadczeń.

proszę załączyć developerowi protokół z oględzin budynku przez inspektora nadzoru i zażądać wybudowania obiektu zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym, przepisami technicznymi i normami oraz sztuką budowlaną.
Nie można w tym wypadku godzić się na podpisanie protokołu odbioru budynku od developera.
w piśmie wyznacza Pan termin usunięcia usterek oraz termin przystąpienia do kolejnego odbioru budynku.
w przypadku gdy developer nie chce się odnieść do Pańskich zastrzeżeń - idzie Pan do sądu.
Rzeczoznawcę budowlanego na tym etapie może sobie Pan darować - niepotrzebny koszt min 2500zł netto a sąd w razie sprawy i tak powoła swojego rzeczoznawcę.

Co do tego czy osoba była inspektorem nadzoru budowlanego pewności nie mam, możliwe że nie. Była to firma specjalizująca się w kierowaniu budowami, projektowaniem i odbiorem mieszkań/domów. Protokół został przekazany deweloperowi. Co jeśli usterki są nie do naprawienia, np. brak kanałów wentylacji. Nie da się już domu przebudować. Czy deweloper może się wycofać z umowy przedwstępnej bez podania przyczyny? Zapłaci mi zadatek i tyle. Nie zależy mi na tym, chcę kupić nieruchomość. Dlatego moje pytanie o dalsze postępowanie.

thedogg pisze:Co do tego czy osoba była inspektorem nadzoru budowlanego

Inspektor Nadzoru Budowlanego jest to funkcja urzędowa.
Chodziło mi o Inspektora Nadzoru Inwestorskiego powołanego przez Pana jako kupującego.

thedogg pisze:Protokół został przekazany deweloperowi. Co jeśli usterki są nie do naprawienia, np. brak kanałów wentylacji.

Skoro zlecił Pan wykonanie opinii technicznej - powinno być Panu przedstawione rozwiązanie zamienne.
Gdzie brakuje tych kanałów wentylacyjnych
Wentylacja nie koniecznie musi odbywać się murowanym kanałem wentylacyjnym i być grawitacyjna. Może też być wymuszona.
Zapisy w przepisach normują w jakich pomieszczeniach musi się odbywać wymiana powietrza i jakiej wartości przepływy należy spełniać.
Dalej jak rozumiem - jakiś projekt budowlany na to był czy w projekcie widnieją owe kanały wentylacyjne Jeśli widnieją to developer ma obowiązek je wybudować.
Jeśli developer będzie stał przy swojej wersji - składa Pan do Nadzoru budowlanego pismo o realizacji niezgodnie z zatwierdzonym projektem i podaje Pan swoje argumenty.

thedogg pisze:Czy deweloper może się wycofać z umowy przedwstępnej bez podania przyczyny?

Tu musi się Pan zwrócić do prawnika.

thedogg pisze:Zapłaci mi zadatek i tyle. Nie zależy mi na tym, chcę kupić nieruchomość. Dlatego moje pytanie o dalsze postępowanie.

Chce Pan za wszelką cenę kupić nieruchomość, której nie będzie mógł Pan normalnie użytkować - np poprzez brak wentylacji lub inne usterki
Pan się dobrze zastanowi....

Pzdr,

Jeśli chodzi o kanały wentylacyjne to możliwe, że są przykryte tynkiem, to jest do weryfikacji.
Ogólnie brakuje 2 kanałów wentylacyjnych w salonie połaczonym z kuchnią. Na rysunkuy oczywiście są. Co do tych które są widoczne to nie zgadza się ich średnica, jest za mała. Kolejny kanał w łazięce jest o przekroju o ile dobrze pamiętam fi40 ale tylko na początku, później po ok 10/20 cm przemienia się w o wiele węższą średnicę. Niektóre z kanałów nie mają przebić na wylot. Instalacje teletechniczne znajdują się w kanałach wentylacyjnych. To jeśli chodzi o wentylację grawitacyjną.
W umowie mam też zapis o kanałach do podłączenia wentylacji mechanicznej, nawet na strychu są wyprowadzone rury aby podłączyć rekuperator, najprawdopodobniej tych kanałow wcale nie ma.
Wentylacja jest jedna z poważnych wad wykrytych podczas tej inspekcji. Jest jeszcze kilka innych problemów które muszą zostać poprawione.
Np.
pęknięta dachówka nad ławą kominiarską
odspojona czapa kominowa, szczelina
uszkodzona listwa okapowa wykusza

Tak na szybko, nie bedę wszystkiego wypisywał bo punktów jest sporo.

Nie miałem na myśli tej konkretnej nieruchomości. Oczywiście że jeśli będzie wadliwa to nie będę jej kupował. Pytanie odnośnie rezygnacji bez podania przyczyny było z czystej ciekawości. Jeśli deweloper rezygnuje, musi mi oddać 2xzaliczke więc nie będzie najgorzej

Ale czemu devielopier miałby odstępować od umowy? Przecież to jemu zależy na sprzedaży.. Ja bym tu bardziej oskarżył devielopera o niedotrzymanie warunków umowy, stan niezgodny z umową i odstąpił od niej żądając zwrotu zadatku w podwójnej kwocie.

Możliwe że tak zrobię. Zawsze może zaproponować inną nieruchomość, o ile będzie dobra. Na razie muszę czekać na jego odpowiedź na uwagi z raportu.

Polecam ekipę z firmy Klinika Budowlana na Suchej w Krk, z takimi ludźmi to ja mogę współpracować. Konkretni, kompetentni, rzeczywiście są w stanie sensownie doradzić co do remontu, zamiast karmić klienta banałami, dzięki nim udało nam się realnie zaoszczędzić podczas robienia dociepleń budynków. Na stronie http://klinikabudowlana.com jest do nich kontakt.

Jeżeli szukasz firmy, która ma bardzo dobre referencję i wykona dla Ciebie instalacje teletechniczne, wodnokanalizacyjne lub zajmie się robotami ziemnymi to firma PROSYSTEMI z Ełku takie prace wykona.

Zachęcam do sprawdzenia oferty na http://akint.pl/. Firma Akint to międzynarodowa marka oferująca profesjonalne usługi. Jeśli jesteście zainteresowani usługami z zakresu bezpieczeństwa i ekspertyz technicznych nieruchomości, to polecam serdecznie właśnie ich.