zabezpieczenie platnosci

Szanowni Panstwo, temat jest goracy i winien byc jak najszybciej
rozwiazany, tym bardziej ze w prawie polskim istnieje "odpowiednik Hipoteki
Legalnej" = "Hipoteka Przymusowa" - bardzo podobnie funkcjonujaca, tyle, ze
w zapisie ustawy nie ma uwzglednionych
uczestnikow procesu budowlanego / inwestycyjnego. Mysle, wiec ze temat latwo
byloby wprowadzic w zycie i uzdrowic Rynek.
Moze warto by bylo otworzyc na ten temat Forum w Rzeczpospolitej ? To sa
tysiace zagrozonych firm.

Oczekujac na Panstwa sugestie, komentarze. Lacze uklony


Tadeusz Jurkiewicz
0600 209 893 :roll:

PS Temat znam z autopsji - pracowalem z tymi procedurami przez 17-cie lat.
TO NAPRAWDE FUNKCJONUJE

Artykuł opublikowany w "Rzeczpospolitej" dnia 9 sierpnia 2004 r.


Hipoteka legalna - alternatywna forma zabezpieczenia należności za roboty
budowlane.

Art. 6471 dodany do kodeksu cywilnego ustawą z dnia 14 lutego 2003 r. (Dz.
U. Nr 49, poz. 408) oraz ustawa z dnia 9 lipca 2003 r. o gwarancji zapłaty
za roboty budowlane wprowadziły regulacje ochrony należności wykonawców i
podwykonawców w procesie budowlanym. Bazują one zasadniczo na mechanizmie
odpowiedzialności solidarnej inwestora i wykonawcy wobec podwykonawców za
należności z tytułu robót budowlanych oraz uprawnieniu wykonawców
(podwykonawców) do żądania zabezpieczenia ich należności za pomocą gwarancji
bankowych, ubezpieczeniowych, akredytyw bankowych oraz poręczeń banków.
Zagadnienia te były przedmiotem licznych publikacji i polemik, w związku z
tym ich szczegółowe omówienie zostanie pominięte. Ochrona ustanowiona przez
te przepisy powstała na fali zjawiska zatorów płatniczych występującego przy
płatnościach za roboty budowlane i pomimo faktu, iż wykładnia przepisów ją
regulujących może budzić pewne problemy interpretacyjne, stanowi
niewątpliwie krok w dobrym kierunku. Natomiast jej mankamentem jest brak
kompletności uregulowania. Nie zabezpiecza bowiem wierzytelności wszystkich
podmiotom zaangażowanym w proces inwestycyjny. Ochroną obejmuje jedynie
wykonawców i podwykonawców robót budowlanych zapominając o projektancie,
dostawcach materiałów budowlanych, usług i maszyn. Rozwiązanie takie nie
wydaje się być niczym uzasadnione. Tym bardziej, że porównanie polskich i
zagranicznych uregulowań w tym zakresie pokazuje, iż te ostatnie często
przewidują o wiele szerszy dostęp do takiej ochrony. Dla przykładu warto
prześledzić alternatywne rozwiązania regulujące tę materię występujące w
innych prawodawstwach.
Jednym z ciekawszych jest kanadyjskie instytucja tzw. hipoteki legalnej
(hipoteque legale) przewidziana w Kodeksie cywilnym prowincji Quebec.
Zabezpiecza ona należności wykonawców i podwykonawców robót budowlanych,
chroniąc jednocześnie interesy innych podmiotów biorących udział w procesie
inwestycyjnym np. projektanta czy dostawców materiałów i urządzeń. Jest ona
swoistym mechanizmem gwarancji należności przysługujących podmiotom
uczestniczącym w budowie lub remoncie z tytułu robót wykonanych na
nieruchomości. Hipoteka legalna jest prawem rzeczowym obciążającym
nieruchomość, na której realizowana jest inwestycja - zbliżona jest do
hipoteki występującej w polskim systemie prawnym. Pozwala ona na sądowną
sprzedaż nieruchomości, którą obciąża w sytuacji, gdy należności związane z
procesem inwestycyjnym nie są regulowane. Cena sprzedaży jest w całości lub
w części uzależniona od wysokości należności na rzecz wykonawców,
podwykonawców, dostawców materiałów i usług, itp. Hipoteka ta po jej
wpisaniu w Biurze Rejestrowym (katastralnym) obciąża nieruchomość
niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem. W związku z tym jakiekolwiek
zmiany w zakresie prawa własności nie przekreślają jej skuteczności.
Należy podkreślić, iż hipoteka legalna przysługująca uprawnionym z tytułu
realizacji inwestycji na etapie zaspakajania wierzycieli ma pierwszeństwo
przed hipoteką zwykłą ustanowioną na tej nieruchomości na zabezpieczenie
innych roszczeń. Jest więc ona ważnym elementem relacji między kredytobiorcą
(inwestorem) a podmiotami finansującymi inwestycję, gdyż bezpośrednio wpływa
na gwarancję spłaty kredytu.
Z instytucji hipoteki legalnej mogą korzystać zarówno wykonawcy bezpośrednio
kontraktujący z inwestorem, jak i podwykonawcy. Należy zaznaczyć, że Kodeks
Budowlany Quebec'u przewiduje możliwość wykreślenia hipoteki legalnej
wykonawcy, który nie posiada ważnej licencji budowlanej wydanej przez Zarząd
Budownictwa (przyp. autora: instytucja zajmującą się w Quebec'u nadzorem w
zakresie budownictwa).
Prawo do skorzystania z niej dają roboty budowlane i remontowe, ale pod
warunkiem, iż zwiększają one wartość nieruchomości. Ta zwiększona wartość
określana jest mianem wartości dodanej. Tak więc proste prace utrzymania i
konserwacji nieruchomości nie dają prawa do ustanowienia tego prawa.
Wartością dodaną jest również wartość materiałów użytych w trakcie robót.
Zaznaczyć należy, iż tylko roboty zlecone przez właściciela nieruchomości
mogą być podstawą do ustanowienia hipoteki. Następstwem tej reguły jest
zasada, iż tylko podmiot posiadający prawo własności do nieruchomości może
inicjować możliwość obciążenia nieruchomości poprzez ustanowienie takiego
zabezpieczenia. Tak więc roboty zlecone przez osobę nie będącą
właścicielem, np. lokatora nieruchomości nie dają prawa do ustanowienia
hipoteki na rzecz wykonawców robót.
Prawo hipoteki powstaje w różnych terminach w zależności od rodzaju więzi
łączącej właściciela nieruchomości z wykonawcą lub dostawcą. W przypadku
wykonawców związanych z inwestorem bezpośrednią umową, hipoteka powstaje z
chwilą zawarcia takiej umowy. Powstanie hipoteki innych uczestników robót
(np. podwykonawcy czy dostawcy materiałów, działających na zlecenie
wykonawcy) wymaga procedury zgłoszenia. Polega ona na powiadomieniu
właściciela o istnieniu umowy dostawy lub podwykonawstwa w zakresie
realizowanej inwestycji. Zawiadomienie to musi być dokonane na piśmie oraz
zawierać opis zasadniczych postanowień umowy, w szczególności cenę, a
ponadto wyrażać intencję skorzystania z prawa do ustanowienia hipoteki
legalnej. Zawiadomienie to pozwala właścicielowi dokonywać zatrzymania
należności wykonawcy (generalnego wykonawcy) w celu zapewnienia należnych
płatności na rzecz podwykonawców i dostawców (w wysokości stanowiącej
równowartość tych należności), aż do momentu uzyskania od nich oświadczenia
poświadczającego otrzymanie należności od wykonawcy. Opisane zatrzymanie
należności stanowi dla właściciela swego rodzaju mechanizm obronny,
chroniący go z jednej strony przed ustanowieniem hipoteki legalnej, a z
drugiej zabezpieczający go przed "podwójnym" płaceniem należności w
przypadku jej ustanowienia.
Dla skuteczności powstania hipoteki legalnej uprawnieni zobowiązani są
przestrzegać terminu do jej zgłoszenie w Biurze Katastralnym, tj. terminu
trzydziestu dni od dnia zakończenia robót. Taki sam trzydziestodniowy termin
obowiązuje w przypadku zaprzestania robót w czasie realizacji inwestycji
(spowodowanej np. nagłą niewypłacalnością właściciela i jego odstąpieniem od
dalszej realizacji inwestycji). Nie skorzystanie przez uprawnionego z prawa
do zaspokojenia się z opisanego zabezpieczenia przez okres 6 miesięcy od
zakończenia robót zasadniczo powoduje wygaśnięcie hipoteki legalnej.
Niezależnie od tego sąd może zarządzić zastąpienie hipoteki innym sposobem
zabezpieczenia, jeśli wymaga tego sytuacja przedstawiona przez właściciela,
np. jeśli możliwa jest sprzedaż nieruchomości, ale kupujący deklaruje jej
nabycie bez obciążeń). W takim wypadku właściciel musi zaoferować
uprawnionemu inne zabezpieczenie, z zastrzeżeniem, iż będzie ono równie
pewne jak hipoteka legalna - w praktyce będą to najczęściej gwarancje
bankowe lub ubezpieczeniowe.

Dobrze, że pojawiła się taka sugestia. Dużo mówi się o nieuczciwych wykonawcach od strony inwestora. A podwykonawca? Coraz głośniej mówi się o sprawach, w których podwykonawcy solidnie wykonali swoje zadania, a gdy przyszło do płacenia, wykonawcy główny ogłosił upadłość. O ile wiem, do dziś właśnie w ten sposób pozostaje nierozliczona budowa naprawdę fajnej słoniarni w warszawskim zoo.

Ostatnio rozmawiałem z przedstawicielem firmy windykacyjnej w której stwierdził że 90% podwykonawców w budownictwie jest oszukiwanych w mniejszym lub większym stopniu przez inwestorów i generalnych wykonawców.Poprostu im nie płacą lub częściowo i z dużym opóżnieniem. Wychodzą z założenia że podmiot silniejszy finansowo może wszystko-ale myślę że do czasu......Te sprawy powinnny być uregulowane ustawą gdyż jest to zwyczajne oszustwo i wyłudzenie usług ,materiałów.
Np. JW.Construction Holding S.A. i NS.Inwestycje Sp.zo.o. od listopada zalegają mi solidarnie /zgodnie z art.6471kc/ponad 20tys.zł i cały czas się zwlekają pomimo że wszystkie roboty zostały wykonane i odebrane.Obecnie sprawa jest na etapie sądowym o wydanie nakazu zapłaty.
A pieniądze na ich kontach procentują!!!

Szukając konta bankowego możecie zajrzeć sobie do pierwsze konto bankowe. Myślę, że dostępne tutaj porównania oraz porady dotyczące wyboru kont bankowych, skutecznie ułatwią wam wybór atrakcyjnej dla siebie oferty.