Zdecydowaliśmy się na napisanie tego posta w związku z sytuacją, która nas zaskoczyła, a być może to co napiszemy będzie pomocne dla innych.
Nasz projektujący poprosił nas o zlecenie rozpoznania geotechnicznego przed wykonaniem projektu fundamentów, gdyż jak to określił, ma przeczucie.
Niechętnie podeszliśmy do tematu biorąc pod uwagę jakieś dodatkowe koszty. Kiedy wgryźliśmy się w temat niby takie rozpoznanie jest wymagane przez Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie ustalania geotechnicznych warunków posadawiania obiektów budowlanych. Jednak podobno nasz urząd nie wymaga takiego opracowania.
Ale cóż. Poszukaliśmy informacji na forum i w dziale Porozmawiajmy o wykonawcach namierzyliśmy geologa, który wykonuje takie prace m.in. na terenach przylegających do Poznania.

Wynik prac był dla nas zaskoczeniem. Nikt wcześniej (sprzedający / sąsiedzi) nie udzielił nam informacji w kwestii ew. problemów. Od połowy naszej działki pojawiały się grunty na których nie mogliśmy postawić domu (grunty organiczne + iły). Jak się okazało koszty dostosowania fundamentów do warunków gruntowych znacznie przekroczyły nasz budżet. Musielibyśmy zmniejszyć budynek grubo ponad połowę (na długość).

Wykonawcy poszukaliśmy na forum. W dziale Porozmawiajmy o wykonawcach trafiliśmy na pozytywne opinie o p. Peisert / strona: www.geo-technika.pl
Postanowiliśmy zlecić wykonanie prac geotechnicznych (dokumentacji). Prace przebiegły sprawnie. Wartym podkreślenia jest, iż biorąc pod uwagę niedużą ilość pracy i wynagrodzenia p. Peisert zasugerowany presją czasu zdecydował się na przyjazd w weekend. Warto podkreślić elastyczność i nastawienie na klienta.
Cena. Nie najniższa ale biorąc pod uwagę opinie i bardzo szczegółowe wykonanie dokumentacji oraz polecenia projektujących na forum, brak problemów i stresu... jakość / cena BARDZO pozytywnie.

Jednak po wykonaniu prac p. Wojciech wykazał się dużą empatią, widząc nasze załamanie. Zdecydował się na nieodpłatne konsultacje z naszym projektującym, gdyż stwierdził, iż istnieje możliwość pozostawienia 75-80% bryły budynku bez potrzeby wylewania pali pod fundamentami. Konsultacje okazały się trafione. Dopłata do pierwotnych założeń była akceptowalna, a rozwiązanie w miarę proste technicznie i kosztowo. Również w kwestii poradzenia sobie z wodą gruntową.

Po dokumentacji dla domu zdecydowaliśmy się na wykonanie studni. Biorąc pod uwagę, iż byliśmy już klientami, p. Wojciech dokonał bezpłatnej analizy głębszej geologii bez nacisku na jego finalne wykonawstwo. Zdecydowaliśmy jednak, biorąc pod uwagę wcześniejszą współpracę, iż odwiercenie studni również zlecimy p. Peisertowi. Została wykonana studnia, obudowa całoroczna. Wszystko działa ok. tania woda na potrzeby budowy i ogrodu (koszt 50 razy niższy niż woda wodociągowa).
Polecamy spokojnie osobę, która bardzo dobrze zna się na tym co robi - specjalista jakich teraz ze świecą szukać.
Na dalszym etapie budowy przechodzimy z wykonawcami gehennę i doceniamy bezproblemową współpracę, oszczędzone pieniądze i stres.

Mamy nadzieję, że nasze doświadczenia będą przestrogą i wskazówką dla innych.

Rozsądne podejście, aby wykonać badania gruntu przed zaprojektowaniem budynku. Ja poszedłbym o krok dalej. Po rezerwacji działki, ale jeszcze przed jej zakupem zleciłbym rozpoznanie warunków gruntowo-wodnych. Jeśli warunki gruntowe okazały by się złożone lub skomplikowane, zrezygnowałbym z zakupu działki, oszczędzając na wzmacnianiu podłoża oraz budowie drogich fundamentów.
Wykonanie badań (opinii, dokumentacji geotechnicznej) na etapie projektowym jest nie tylko wymagane przepisami prawa (Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie ustalania geotechnicznych warunków posadawiania obiektów budowlanych) ale pozwala projektantowi optymalnie zaprojektować posadowienie budynku, zbiornika bezodpływowego, zagospodarować wodę deszczową, rzetelnie dobrać izolacje przeciwwodne itd.
Niestety muszę potwierdzić, że część inwestorów nie decyduje się na zamówienie badań gruntu. Jako powód podają, że niektóre organy administracji architektoniczno-budowlanej nie sprawdzają na etapie pozwolenia na budowę, czy wykonano niniejsze badania. Podejrzewam, że inwestorzy nie są świadomi zagrożeń oraz ryzyka jakie podejmują. Dlatego warto uświadamiać inwestorów w tym zakresie.

Napiszę coś, ponieważ bardzo rzadko (niestety) występuje tak racjonalne podejście do tej kwestii. Oczywiście z własnego doświadczenia obserwuję, iż w przypadku młodych projektujących fundują oni sobie swoisty "dupochron", którym jest właśnie taka dokumentacja. Co więcej, na podstawie dokumentacji geotechnicznej projektujący może podstawić konkretne dane do obliczeń nośności, a nie tylko korzystać z danych orientacyjnych które wykorzystywał dla innych projektowanych obiektów.
Spotkałem się również z projektującymi oraz budowlańcami prezentującymi stanowisko "ale przecież obok budynek czy budynki stoją...".
W takiej sytuacji musimy zdać sobie sprawę z tego, że generalnie część środkowo - północnej Polski jest obszarem młodoglacjalnym tzn. w rozumieniu czasu geologicznego zaraz po ustąpieniu lądolodu. Występuje tutaj duża różnorodność szczególnie płytkiej geologii, z niespodziankami takimi jak w okolicach Obornik, Poznania, Kórnika, gdzie tzw. iły pstre poznańskie zamiast występować na głębokości ok. 100 m, pojawiają się przypowierzchniowo czy wręcz powierzchniowo. Są to grunty nie nadające się dla potrzeb posadowienia bezpośredniego, silnie pęczniejące.
Od jakiegoś czasu widzę, iż projektujący wywierają pewną presję na swoich klientach jak również klienci posiadają pewną świadomość aby sprawdzić nieruchomość już przed jej zakupem.
Posiadam 10-cio letnie doświadczenie w geotechnice / geologii / hydrogeologii i niestety wiem co się dzieje kiedy ludzie dowiadują się o tym, że z postawieniem budynku, gdzie brany był kredyt i na działkę i na dom nie będzie tak łatwo... oczywiście mówimy teraz o inwestorach prywatnych, gdyż to oni są narażeni na takie sytuacje. W sektorze "komercyjnym" nikt nawet nie zacznie rozmawiać o zakupie jak nie uzyska pozwolenia właściciela terenu na przeprowadzenie przynajmniej podstawowego rozpoznania geotechnicznego. Zatem w tym obszarze praktycznie nie obserwuje się takich problemów z "nietrafioną inwestycją". Ale oczywiście miałem 2 deweloperów (małych, zaczynających), którzy silnie przejechali się na swoim zakupie niemałych powierzchni gruntowych finalnie nic nie zarabiając na sprzedaży budynków, w których posadowienie władowali "furmanki złota" (zaczynów cementowych).

Oczywiście, wzmiankowane Rozporządzenie... określa jednoznacznie, iż celem określenia kategorii geotechnicznej obiektu należy wykonać dokumentację geotechniczną / geologiczno inżynierską. Wielu starostów czy gmin stosuje się do tego zagadnienia, szczególnie w momencie sprzedaży ich gruntów celem zabezpieczania się przed postępowaniem sądowym o zatajenie faktycznego stanu nieruchomości (tj. tego czego nie widzimy, a w sposób często ostateczny uniemożliwia osobie fizycznej na podjęcie kosztów związanych z posadowieniem i wybudowaniem domu).

Nie ma czasu na śledzenie forum, jednak od czasu do czasu tutaj zaglądam. Jeszcze raz pragnę podziękować za tak racjonalne i profesjonalne podzielenie się swoim podejściem do tematu zagadnienia rozpoznania terenu przed inwestycją...

Natomiast Pani Dominice życzę aby przetrwała wszystkie trudy budowy
Pozdrawiam!